收购房地产项目公司工作程序及注意事项浅析

作者： 来源：互联网

深圳房地产律师  编缉

通过收购房地产公司方式获得房地产项目的工作程序：

一、以收购房地产公司方式获得房地产项目开发权的可行性

2002年之前，房地产市场上获得土地使用权的方式大部分情况下为协议方式。如意向用地系国有土地，则由开发商与国有用地单位签订补偿协议，开发商凭补偿协议前往土地管理部门办理国有土地使用权出让手续；如意向用地系集体土地且符合特定规划用途，开发商则与乡、村集体签订征地补偿协议，凭征地补偿协议办理征地手续，然后办理国有土地使用权出让手续。

2002年5月9日，国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，即11号令，规定自2002年7月1日起，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。2004年3月31日国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即“71号令”，要求各地“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”。通过上述两个规章和文件的颁布和实施，国家开始通过宏观调控引导土地市场的规范化运作和良性发展，土地一级市场实行以招拍挂方式的公开交易，国家土地政策开始步步收紧。而对于房地产开发企业，其所面临的不仅仅是一个单纯动荡的“8·31大限”，更多的是要面对如何突破土地市场政策调整后的“拿地”瓶颈问题。通过一级市场取得房地产开发用地的使用权均须采用招拍挂的交易方式公开取得，这就将房地产开发企业推向了一个完全由资金实力来决定是否能在土地一级市场取得项目开发用地的现状，同时另外一方面，大量手中拥有项目和建设用地的房地产企业却没有充足的资金进行项目后续开发。

在这种政策背景下，除法律规定的招拍挂方式外，以收购房地产公司方式获得房地产公司名下房地产项目成为现阶段取得房地产项目的主要形式。全部或部分受让房地产公司股权，则相应获得房地产公司名下财产的所有权，包括其开发的房地产项目。公司收购不同于单纯的项目转让，除公司拥有之项目的合法性需要关注外，房地产公司已成立一段时间，必然与其他单位或个人有一定的经济交往，产生一定的债权债务关系，有可能隐藏着一些潜在的风险与纠纷，这就需要在公司收购前期进行细致、深入的法律与财务尽职调查。但是，尽职调查也不可能发现被收购公司存在的所有风险，尤其在对方故意隐瞒的情况下，因而必须制作规范、细致的股权转让文件，约定出现对方披露以外的债务、担保、诉讼与仲裁后的法律后果。

当然，除招拍挂及收购房地产公司以外，还可以通过在建项目转让的方式获得房地产项目的开发权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，在建项目转让应符合两个条件：一、已支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证；二、属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。但采取该种方式，相关税费会比较高，具体操作方式本文不作探讨。

二、收购房地产公司的程序

进行房地产公司收购，一般情况下，双方可以在达成初步意向后先签订一个收购意向书。如涉及到当事方的商业秘密保护问题，还可签订保密协议，约定无论收购是否完成，双方均应对收购过程中了解到的对方的商业秘密负有保密义务。然后收购方对拟收购目标公司（以下称“目标公司”）及房地产项目的法律与财务状况进行尽职调查。尽职调查系非常专业的工作，是进行商业决策的基础与前提，一般情况下宜由专业律师与专业会计师进行。尽职调查后专业人员应作出系统、全面的尽职调查报告，对收购的可行性、交易条件及潜在风险作出判断，为收购方的决策提供参考意见。如最终决定收购，则宜制作严谨、详尽的股权转让合同，股权转让合同应最大限度地预见股权收购中以及收购后可能存在的风险，并约定各种措施以化解或降低该等风险。

当然，对于目标公司的不良资产、风险较大资产或收购方无意经营的财产，经双方协商，也可在进行股权转让时予以剥离，双方应对剥离资产的确定、价值、交接方式与时间等内容进行明确的安排。

三、进行尽职调查时应审查的文件清单

受让一个房地产公司的股权，意味着接受该公司的全部资产（剥离资产除外）、债权债务、潜在风险等，在股权收购前，首要的工作自然是对被收购公司的状况进行详尽细致的尽职调查。尽职调查涉及公司自身状况及其拥有的房地产项目两方面的内容，一般情况宜要求原股东提供以下几大类材料：

（一）目标公司基本情况

1．目标公司的简介，包括历史沿革以及现状。

2．目标公司及其附属企业之营业执照、房地产开发资质证书、税务登记证、验资报告和公司章程等政府批件。

3．目标公司及其所投资的公司的股权架构图。

4．目标公司的主营业务情况及未来发展目标

（二）治理结构与人事管理情况

1．目标公司组织架构图。

2．目标公司股东会、董事会、监事会的组成及议事规则，以及历届股东会、董事会决议、记录等文件。

3．目标公司人员构成情况及董事、监事、高级管理人员简介。

4．目标公司与员工之间劳动合同的签订情况及工资、福利情况。

5．目标公司内部管理规章和制度。

（三）资产（权益）、负债情况

1．目标公司资产清单及权属证明。

2．目标公司重要的债权债务清单。

3．目标公司以自身资产对外提供担保的情况。

4．与上述权益、负债情况相关的合同等法律文件。

（四）纳税情况

1．目标公司目前适用的税项及税率，以及所享受的税费优惠政策。

2．目标公司近三年是否依法纳税，有无偷、逃、欠、漏税的情形，是否因此受到税务部门的行政处罚，如有则提供相关处罚决定。

3、如果项目分期开发，前几期已经交工，好应考虑前期的所得税和土地增值税的清算问题。

（五）房地产项目情况

1．目标公司投资建设房地产项目的名称、具体位置、建设规模、项目用途、开竣工日期、工程进度等。

2．与项目有关的申报文件、批复文件及已取得的证书，包括立项、规划、用地、建设、销售等的批文。（房地产的五证审查）

3．目标公司在项目开发建设过程中签订的有关合同及其履行情况

（六）重大合同及重大诉讼/仲裁/行政处罚事项

1．除前面所列合同以外的其他重大合同（如贷款、担保、销售、合作合同等）。

2．目标公司及其附属企业是否涉及重大诉讼、仲裁或行政争议事项或存在预期将要进入诉讼、仲裁程序的重大纠纷，以及对处置结果和影响的预测，并提供有关的法律文件。

（七）财务状况

以会计师提供的文件清单为准，本文不作列举。

（八）其他

收购方或原股东认为有其他需要说明的事项或需要提供的文件资料。

收集上述材料后，收购方应对该等材料的有效性、关联性以及其预计产生的法律后果进行深入、细致的分析研究，在此基础上作出尽职调查报告，对目标公司的现状、组织结构、股东状况、资产与债权债务情况、房地产项目的合法性、涉及的诉讼仲裁等方面内容作出判断，并就收购的可行性、收购条件及风险问题提出最终的法律与财务意见。

与一般的公司收购不同，房地产公司收购最终的着眼点在于房地产公司拥有的房地产项目，因而尽职调查很重要的一点就是对房地产项目的合法性作出判断。国家对房地产开发实施严格控制与监管，判断一个房地产项目是否合法，主要应审查其获得的政府批件是否齐备。一般而言，开发房地产项目应获得市发改委（原为市计委）的立项批复，规委的设计方案审定意见、用地规划许可、工程规划许可，土地管理部门的国有土地使用权证，建委的施工许可，房管部门的销售许可。如系集体土地转为国有土地，则存在征地与拆迁补偿问题，应审查项目之征地手续是否齐备，乡村集体及农民个人的补偿问题是否已达成协议并落实，如征地与拆迁补偿问题未解决，则项目之开发将遇到极大的阻力与风险。

四、制作并签订股权转让合同

一旦作出收购的决策，下一步工作就是制作并签订股权转让合同。制作一个能最大限度避免收购方风险的股权转让合同的重要性自不待言，实践之中，不少金额上亿元的股权转让合同区区数页，条款简单粗放，双方权利义务的约定笼统且不具可操作性。这样的合同制作固然方便，但遗留问题甚多，极容易产生纠纷，而纠纷一起，对于投资金额巨大、开发时间紧迫的房地产项目而言，往往会产生灾难性后果。

限于篇幅，本文不详叙股权转让合同的具体内容，仅根据实践经验提出以下几点意见：

1．股权转让合同应载有原股东的声明与保证。

声明与保证的内容一般情况下应包括：已提供的文件与资料均为真实且无遗漏；除已披露的债权债务外不存在其他债权债务；目标公司未设定披露外的保证、抵押、质押等担保；无披露外的诉讼、仲裁或将要进行的诉讼、仲裁；不存在欠缴税费或其他政府处罚情形；原股东方对目标公司实施实际控制前不会单方面作出增加目标公司风险与义务的行为，等等。同时，宜约定，如原股东违反上述声明与保证，应承担相应的责任。

2．资料移交

实践之中，房地产公司股权转让后，经常会找不到某些证件、合同、财务凭证等，从而给工作带来极大不便甚至造成严重损失。在股权转让过程中，一定要注意资料移交这个细节，列出详尽的应移交资料清单并安排相关部门的人手分别接收并保管资料。

3．付款安排

股权收购中，收购方有支付股权转让金的义务，原股东有移交资料、办理股权变更手续等的义务，因而在付款安排上，宜拉长付款过程，原股东完成一定义务后收购方支付一定款项，要注意双方义务的对接。另外，房地产公司的股权收购并非办完股权变更手续后即告全部完成，房地产项目开发周期相对较长，很多潜在的问题可能会在开发过程中逐渐暴露，一旦收购方过早地将股权转让价款付清，将很可能遭受不必要的损失。因而，建议在办完股权变更手续后留部分尾款，以抵扣可能的支出。

4．违约责任

关于违约责任的约定是一方违约后另一方可以采取的救济手段，因而宜繁不宜简，且应具有较强的可操作性。具体而言，应约定声明与保证不实、不按期办理股权变更手续、无故解除股权转让合同等情况下支付确定金额的违约金，并赔偿因此给收购方造成的实际损失。

5．政府行为及不可抗力

房地产开发是一个政策性极强的行业，容易受到国家与地方土地、金融、拆迁、城市规划等法律法规及政策的影响，如奥运计划、城市规划的改变都很有可能导致一个房地产项目的终止或变更，因而，在签订股权转让合同时应充分考虑到这种可能性，明确约定出现以上情形时，双方应分担该种损失。

以上是笔者从事同类业务获得的一些粗浅经验，具体到一个收购项目的操作，可能会遭遇各种各样的情形与风险，应根据具体情形提出具体解决方案，同时，建议聘请相关领域专业人员提供专业帮助。