二手房交易合同中的阴谋诡计你知道多少？（一） 就目前来看，深圳的二手房交易主要还是通过居间方的参与方式来完成，基本交易合同由居间方提供只需要买卖双方签字确认，而以下的交易提醒，是根据目前居间方提供的二手房买卖合同的主要条款的顺序来进行提醒，方便大家每条来进行对照。 一、主体资格的审查。 1、在二手房交易中首先要确认的是交易对象，包括买家及卖家的资格审查，主要的审查内容包括。 卖家： A、是否为不动产权证上的合法权利人； B、如果并非权利人的情况下，是否具备有相应的授权委托公证； C、如果确实很急切的需要签订合同，签订合同人非合法权利人，又不具备相应的授权委托书的情况下，应该通过居间方对合法权利人进行录音确认授权，同时由居间方发短信确认签订合同的基本状况。 在B、C情况中，对于签订合同人拥有50%的产权，而他/她需要代替另一个50%的人签订合同的情况下也是适用的。作为买家的不能放松对这一事项的审查。 对于卖家主体资格审查需要特别注意的是，最近从去年330政策之后因为房价大幅上涨，很多卖家找众多的理由来违约，而目前一些一审法院的审判实践中强加了一项特别义务给买家，就是需要审查出售的房产虽然不动产权证上只有一人名字，但是否为夫妻共同财产？龙岗法院、南山法院均是以夫妻共同财产，没有征得另一个同意或者没有足够的证据证明另一方知情的情况下，都是判决不继续履行合同。而宝安法院，包括广州中院都是判决继续履行合同。目前深圳中院的判例并未出台，我个人认为宝安法院以及广州中院的判决是合理的，1、既然卖家提出夫妻共同财产不知情，那么卖家的配偶应提供足够的证据证明确有不知情的理由，2、从公示对抗效力来讲，不动产权证有最高的对抗效力，善意第三人基于公示信赖所签订的合同理应有效并履行，3、在不动产权登记中心，签订转移的买卖合同时，政府机关审查的也只是不动产权证上的权利人签名即可，并不需要配偶签字，4、法律确定的是确定是夫妻共同财产，而非夫妻共同物权，共同财产的性质是可以可以转化的，可以是物权，可以是债权，当物权出售变成现金之后，也并没有侵犯到另一个对于共同财产享有的合法权益。但就目前来讲，为了避免卖家找理由解除合同，也避免后续的诉累，所以最好在卖家签订买卖合同时，也让其配偶签字比较好。 买家： A、买家是否具备有相应的购房资格，就目前来讲，深圳主要执行的有限购令和限外令。限购令是：对于大陆地区的购房人，深圳户口可以买两套，而非深户但是有缴税或社保缴纳一年以上的可以买一套，均是以家庭为单位。而限外令是：港澳台籍人士可以购买一套，其他外籍人士，在深圳工作满一年以上的，可以购买一套。 B、买家是否可以将购买权利转让给其他第三人。这种情况下，卖家应注意在签订合同时是否同意该条款，签订该条款有两种可能，一种是确实自己买，没有名额，会转给自己的亲人或配偶，由其来继续履行合同；二种是炒家，炒ABC单，直接倒手，赚差价。所以卖家在此特别需要注意。如果不同意，就不要轻易同意签订主体变更确认书。 二、房屋位置及价款、定金条款审查。 1、房屋位置应该明确，一般情况下，对于房屋具体位置的约定不会出现状况，但是笔者就曾碰到过客户咨询，发现买错了的情况，居间方当时带买家看的是A栋的18E单位，对于装修啥都满意了，签合同时搞到晚上十一二点，卖的却是C栋的18E单位，并且买家是过了几天才发现这个问题，想要撤销合同，但因为没有足够的证据证明要买的是A栋18E，所以最后只能作罢，所以在签订合同时，买家应注意下所购房产的位置是否是自己意愿的。 2、合同价款的确定，正常情况下也不会出现状况，但是笔者也曾经历过客户的咨询，就是居间方的合同范本中对于交易资金的类别没有明确，而后续的合同其他的条款中也没有进行明确，加上卖家是大陆人，买家是香港人，卖家认为是人民币，买家认为是港币，当时人民币与港币间的汇率差还没有这么大，而居间方又不愿意招惹双方，最后被迫双方都作出让步，卖家在人民币的交易金额上少了几万，买家在港币的交易金额中多了几万。介于深港两地交融很多，交易双方对于交易币种应该明确。 3、定金的确定。按照法律规定，定金的数额不能超过20%，超过20%的部份认定为是房款，所以法律规定双倍返还定金的限额会是20%。同时需要注意的是，定金合同是实践性合同，未支付定金并不理所当然的违约，除非合同中有明确约定不支付定金可以认定为违约并解除合同，所以卖家不要认为买家未付定金就是一定可以解约。同时要提醒的是，很多居间方提供的合同范本是都会明确，定金可以付给卖家账号或者是居间方账号均视为收讫。很多卖家认为自己没有收到完整的合同约定的定金，所以可以解约，但实际上买家确实是支付了合同约定的定金，只是有部份定金是在居间方账号，或者是按照合同约定需要托管的水电及交楼押金，所以卖家在依据买家未足额支付定金解除合同时，也应先询问居间方，是否收到相应的定金，再行决定。 三、首付款及按揭申请条款。 1、首付款，根据现在居间方所提供的范本，一般是要求在多少天内或者是什么时间之前办理资金监管，但是很多在资金监管金额处并未写明资金监管金额，而是很笼统的写明按照贷款承诺书的金额进行确定，那么从法律上是否会认为隐含在此之前你就要拿到贷款承诺书呢的意思呢？就目前法院实际审判中，并不会认定隐含有需要提前获得贷款承诺书的情形，往往这种约定是基于有些买家需要获取高额贷款，所以对具体数字不明确，在以往的交易过程中，这一点卖家并不会关注，因为卖家往往关注的是贷款金额加首付款加定金是不是和房款一致，以及什么时间能够拿到所有的房款。但在去年330之后，这种约定及有些买家做高贷反倒变成卖家解除合同的理由，往往卖家在获悉买家做高贷的情况下，会向银行举报，然后要求银行撤销贷款承诺书，在银行撤销贷款承诺书之后，就面临重新换银行申请贷款或者需要一次性付款。是否卖家要配合重新办理资金监管，取决于卖家对于第一次去银行做高贷是否知情： A：在很多的交易中，第一次的高贷往往是由卖家配合一起去银行签订相关的新的合同，或者是在签订完正式买卖合同后会有一个补充的价格确认书，来明确办理高贷的情形。在这种情况下如果卖家要求撤销做高贷的贷款承诺书，那么买家有权要求卖家配合办一次新的合法的贷款按揭手续，因为第一次的高贷卖家也有责任。 B：但有些交易中，卖家并不清楚做高贷的情形，而是由买家或者中介直接提交虚假的交易合同或者是虚假的定金收据，在这种情况下，如果卖家一但发现有伪造的情形下，卖家要求银行撤销贷款承诺书之后，买家要求再配合办按揭申请手续，卖家有权拒绝并可以要求买家一次性付款。 特别提示的是，有些高贷并不是通过虚构交易价或者提供虚假定金收据来完成的，而是通过变通买方婚姻状况来获取家庭二套的三成贷款，但这一状况是变化的，买方也可以通过真实的办理离婚手续来弥补。 所以我们建议在该条款的约定中，对于首付款的金额最好是进行明确，明确之后对于买卖双方都是一个保障。在该条款的最后有一句话是多退少补的或者是要求一次性付款的，时间各居间方不同，有三日、五日、十日等，买家不应忽略上述条款，特别面临一次性付款的情况下，往往三五日均不能解决问题，所以在合同的备注中最好能明确多少金额以下的多少日，多少金额以上的多少日，全款的情况下多少日。 2、按揭申请，往往在合同中只约定应在什么时间内提出按揭贷款申请，而并没有要求在提交按揭申请之后多少天之内拿到贷款承诺书，在2015年因为审批数量太多，导致很多人提交了按揭申请之后，长达三个月还拿不到贷款承诺书，而长时间的折磨，加上房价暴涨，有些改善住房的卖家发现卖了现在这套房子之后，之前可以买的房子在这三个月中也暴涨完全也买不起了，而自己的房子也暴涨，再按之前的价格卖，那就是便宜太多，所以心生毁约意图，造成恶性循环。正常情况下，银行审批贷款承诺书的时间为7-14天，长点的30天，最长的到45天。特别是对于改善住房急需要房款的卖家，应该要明确卖家在多少天之内要拿到银行贷款承诺书，否则就需要一次性付款，这样才能保证自己收款时间不会被延误。