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                                                                                                                                  二手房交易合同中的阴谋诡计你知道多少？(二)



四、赎楼义务条款。
现在居间方提供的合同版本中一般分为：
1、卖家在多少天之内自行赎楼，完全由卖家自行筹款赎楼，赎楼时间也是处于可控制状态，最佳方式，但比较少见。
2、买家出钱帮卖家赎楼，卖家的赎楼款由买家直接转到赎楼账号，相应的赎楼款从购房款中扣除，赎楼时间比较可控，但是对于买家来讲有一定的法律风险，此前笔者就曾经历过，买家帮卖家赎楼之后，一个诉讼把房产进行了查封，导致房子没有办法过户，买家的赎楼款被套在里面，同时房子又拿不到；更加离谱的就是买家帮卖家赎楼之后，卖家直接将房产另卖，卷款走人的。所以在买家没有一定把握之前，建议不要出钱帮卖家赎楼。
3、在深圳比较常见的是委托担保公司赎楼，由卖家去公证处办理授权委托公证，然后由担保公司全程参与。
担保赎楼分成现金赎楼以及额度赎楼，额度赎楼再分成一笔款赎楼及两笔款赎楼。
一笔款赎楼是指：指担保公司作为担保人，以买家的名义向买家的抵押银行贷出整个交易的贷款，再将这笔款的一部份支付到业主的按揭款来赎出房产证。
二笔款赎楼是指：是指交易房产已抵押给银行且银行贷款仍末还清，此时由卖方向银行申请向银行申请发放一笔短期赎楼贷款，用于偿清原银行贷款，以便赎出《房地产证》后再过户给买方，此笔短期赎楼贷款由担保公司提供连带责任担保。
对于买家来讲，最好是要求担保公司选择两笔款赎楼，因为一笔款赎楼，会导致买家需要提前还月供，并且相当于是买家出钱帮卖家赎楼的效果一致，一但出现风险，银行会向买家追责。
现金赎楼时间较短，但担保公司所需要的赎楼费用高，额度赎楼时间长，并且现在担保公司对于赎楼的时间，往往是需要等到按揭贷款承诺书出具之后才会启动，时间相对会拉得比较长，如果加之之前审批贷款的时间长的话，那赎楼时间就会更加长，所以就导致很多的卖家在交易中提出咨询：我都两三个月前已经作了公证委托了，我履行了我的义务，赎不了楼是买家的责任，我要违约。但需要指出的是，赎楼是卖家的责任和义务，所以卖家不能借此违约。
担保赎楼对于卖家有风险吗？有，之前就有南山某一男子通过公证担保赎楼的方式骗了十四套房产，已经被广泛报道，最近又有听闻某业主的钱被担保公司业务员和中介的业务员洗走，所以作为卖家来讲，不要做完公证委托之后就觉得啥事没有啥风险没有。选定担保公司时选择业内较大有名的公司；公证书的份数不要太多；公证授权委托书的内容应明确，不要给相关人员收取房款，开办银行卡的权利；公证书原件最好是自己拿着，担保公司要使用时说明用途后给一份，这样就能保证每一份公证书原件的去处你都可控。
需要特别提示的是担保公司担保赎楼过程中，如果业主涉诉以及信用纪录不良的情况下，稍大的担保公司都不愿意去办理赎楼手续的，而在合同中有约定，如果担保公司不赎楼的情况下，业主要自行赎楼，所以业主在办理公证委托以及赎楼之前应清楚自己的信用状况以及涉诉状况，从而避免自行筹款赎楼的状况出现。
对于买家来讲，因为居间方的合同中并不会明确赎楼的具体时间，一但碰到交易高峰期，就有可能出现久拖不赎的情况，作为买家来讲最好是在合同备注中能明确，买家在取得贷款承诺书之后，多少天之内卖家应完成赎楼义务，否则卖家就要在多少天之内自行现金赎楼，这样买家就能保证时间处于可控状态。
五、税费约定条款。
就目前深圳市场的交易习惯，买家支付所有交易中产生的税费，在签订合同时，买卖双方均应看清楚合同中关于税费支付的约定。
对于上述的税费的支付，买家是否只能被动接受而无任何作为？其实作为买家可以要求卖家配合办理合理范围内的减免税费。
就个人所得税而言，如果出售的是业主在深圳家庭唯一住房，并满五年的，是可以在减免个人所得税的，所以在合同中买家可以要求约定业主配合办理个人所得税的减免手续，类似的约定条款为：业主愿意配合办理个人所得税的减免手续，如业主不配合，则所需要缴纳的个人所得税由卖方承担。如果确实不符合个人所得税的减免手续的情况下，买方就要注意约定个人所得税的缴纳方式了，按照深圳现在的规定，个人所得税征收方式可以分为两种，一种为核实征收，一种为核定征收，核实征收为：按照实际成交价减去上一手交易的价格以及合理费用（包括装修税费等），差额的20%；而核定征收为政府评估的房屋金额，按照此金额：如普通住房的1%收取，非普通住宅的要收1.5%。所以两者之前差距很大，作为买家应在签订合同时对于上述征收方式进行约定，如果约定核定征收的，应明确个人所得税缴纳方式按核定方式缴纳，如另一方要求变更缴纳方式的，由此所增加的税费由要求变更一方承担，如不愿意承担，则承担违约责任。
在2015年中，330政策执行后，很多的卖家就借着合同对于个人所得税缴纳方式不明确的情况下，要求买家按照核实的方式缴纳个人所得税，来提高买家数十万元的买房成本，而想借此阻击买家购房或者借机调价，很多买家被迫接受，同时有部份居间方也并未搞清楚核实与核定的区别，所以买家应自行注意。同时在330政策后的诉讼中，买家要求强制履行合同的并要求卖家配合办理税费减免的，如果合同中有约定税费减免条款的，在南山法院的判决中，也确定了卖家需要配合办理减免的相关义务。
对于是否一定要约定核定征收？不一定，如果在系统的存量房价格评估价中，房价较低，与当初交易价差不多的情况下，仍然可以约定核实的方式缴纳。
在税费条款的最后有一个条款，可能买卖双方都没有太多的关注，就是如果在交易过程中新增的税种，由谁来承担，有约定各自承担，也有约定买家承担，其实对于这个地方需要注意是，本人就曾接到咨询，在2015年10月1日之后，政府评估价大幅上涨，导致个税契税营业税等金额都大额上涨，而合同中又约定了税费是各缴各，但是对于增加的税种，由买家支付，一下就增加了几十万的税，业主认为这是新增的税种，要求买家承担，买家说这个合同有约定各缴各，营业税本就是业主承担的，而这又不是新增加的税种，买家也不愿意支付这个税金，导致交易限入僵局。在该个咨询案例中，增加的税金是新增的税种？不是，只是因为缴税基数增涨而导致的金额上涨，税种并无变化。所以在该条款的约定中，应明确新增的税种或者是政策变化导致增加的纳税金额由谁承担，这样从而避免争议产生。
六、过户条款。
按照现在通行的条款是买家拿到贷款承诺函，卖家红本在手后三日内去办理过户手续，卖家在过户前应审核，定金加资金监管的首付款加上贷款承诺函的金额是否等于房产的交易价格，如果小于交易价格，那么卖家还应要求买家补足相应的款项。
很多的卖家认为已经办理过户之后，自己的义务已经完成，可以坐等收钱，但其实不然，在不动产登记中心受理递件申请后，会给一个回执给到买家，那么在新的不动产权证出来后，买家是否及时去取证以及拿了新的不动产权证后，什么时间拿去银行抵押登记，也关系到卖家收取尾款的时间。笔者就曾有客户咨询，买家拿到新的不动产权证后，迟迟不愿意去办理抵押登记手续，导致卖家迟迟无法收到尾款。所以卖家在签订买卖合同时，应该在相关的过户条款中明确，在具备领证条件之后多少天之内买家应去领证，在领证之后多少日之内办理到银行的抵押登记手续。
七、交付条款。
现在通常的交付条款是在卖家收取全部房款之后的三日或五日内交付房产，但有例外，就是提前交付的，比如买家在支付定金之后多少天就交付给买家使用，一般情况下这种交付不会产生问题，但是有时买家的贷款资格出现问题时，会导致合同没有办法继续履行，那么这种提前交付就会产生状况，建议在不能确定买家贷款资格或没有资金监管之前最好不要提前交付给买家使用，提前交付给买家使用的，对于使用费或者租金是否需要进行计算，或者是以月供抵租的方式的，也应该在合同中进行明确，笔者就曾碰到过类似的咨询，卖家将期房出售给买家，并且办理了交付手续，双方对于租金使用费等没有约定，对于月供的支付方式约定由买家支付，然因为开发商迟延办证，导致房屋在入伙之后一年半才拿到房地产证，而要继续履行合同时，双方发生争议，卖家说因为时间拖太久，你要支付租金，买家说我帮你支付了月供，月供抵租金，卖家说月供是你为了避免我将房产另卖而自愿承担的，最后双方产生诉讼，所以买卖双方对于相关的费用支付应该明确。
交付时间进行明确之后，交付条件应进行明确，一般买卖合同双方会附有交付清单来对交付物品进行明确，但是有些物品没有特别约定，比如车位的交付一般在附件清单中不会明确，而往往车位在目前深圳停车位紧张的情况下又十分重要，正常情况下停车位是否作为附属设施一并交付，会在主合同的备注中进行明确，但如果在主合同备注中没有明确的情况下，那么买家是否要另外出资购买？看情况的：如果当初开发商在出售房产时，停车位是作为配套设施一并交付给业主，业主并未在房款之外再支付其他的款项，那么停车位就应该随房转让，那卖家要求买家再另行出资购买没有依据；如果当初开发商在出售房产时，车位并没有作为配套设施，而是业主本人自行另出资购买的使用权或者是长租权，那么卖家要求买家支付上述款项就有一定依据。笔者，最近处理的一个案件情况就是买家在主合同中并没有约定停车位是否随房转让，但是中介证实当时卖家就是车位随房转让的，并且卖家拿到车位也是开发商当初直接配备的，而并未另行支付费用，卖家卖房也是卖在当时的最高点，但是卖家看买家好说话，在过完户后，又要求买家再加钱买车位，或者不配合办理交付手续，现已经在福田法院起诉。
在交付之后卖家有返租条款的，这种情况正常是没有问题，但是会有问题的时，有时返租时间太久，房价一涨，原卖家就会出现不交租的情况，此前笔者一学弟就出现过类似情况，后续通过近一年左右的诉讼加执行才把原卖家清走。
四、赎楼义务条款。
现在居间方提供的合同版本中一般分为：
1、卖家在多少天之内自行赎楼，完全由卖家自行筹款赎楼，赎楼时间也是处于可控制状态，最佳方式，但比较少见。
2、买家出钱帮卖家赎楼，卖家的赎楼款由买家直接转到赎楼账号，相应的赎楼款从购房款中扣除，赎楼时间比较可控，但是对于买家来讲有一定的法律风险，此前笔者就曾经历过，买家帮卖家赎楼之后，一个诉讼把房产进行了查封，导致房子没有办法过户，买家的赎楼款被套在里面，同时房子又拿不到；更加离谱的就是买家帮卖家赎楼之后，卖家直接将房产另卖，卷款走人的。所以在买家没有一定把握之前，建议不要出钱帮卖家赎楼。
3、在深圳比较常见的是委托担保公司赎楼，由卖家去公证处办理授权委托公证，然后由担保公司全程参与。
担保赎楼分成现金赎楼以及额度赎楼，额度赎楼再分成一笔款赎楼及两笔款赎楼。
一笔款赎楼是指：指担保公司作为担保人，以买家的名义向买家的抵押银行贷出整个交易的贷款，再将这笔款的一部份支付到业主的按揭款来赎出房产证。
二笔款赎楼是指：是指交易房产已抵押给银行且银行贷款仍末还清，此时由卖方向银行申请向银行申请发放一笔短期赎楼贷款，用于偿清原银行贷款，以便赎出《房地产证》后再过户给买方，此笔短期赎楼贷款由担保公司提供连带责任担保。
对于买家来讲，最好是要求担保公司选择两笔款赎楼，因为一笔款赎楼，会导致买家需要提前还月供，并且相当于是买家出钱帮卖家赎楼的效果一致，一但出现风险，银行会向买家追责。
现金赎楼时间较短，但担保公司所需要的赎楼费用高，额度赎楼时间长，并且现在担保公司对于赎楼的时间，往往是需要等到按揭贷款承诺书出具之后才会启动，时间相对会拉得比较长，如果加之之前审批贷款的时间长的话，那赎楼时间就会更加长，所以就导致很多的卖家在交易中提出咨询：我都两三个月前已经作了公证委托了，我履行了我的义务，赎不了楼是买家的责任，我要违约。但需要指出的是，赎楼是卖家的责任和义务，所以卖家不能借此违约。
担保赎楼对于卖家有风险吗？有，之前就有南山某一男子通过公证担保赎楼的方式骗了十四套房产，已经被广泛报道，最近又有听闻某业主的钱被担保公司业务员和中介的业务员洗走，所以作为卖家来讲，不要做完公证委托之后就觉得啥事没有啥风险没有。选定担保公司时选择业内较大有名的公司；公证书的份数不要太多；公证授权委托书的内容应明确，不要给相关人员收取房款，开办银行卡的权利；公证书原件最好是自己拿着，担保公司要使用时说明用途后给一份，这样就能保证每一份公证书原件的去处你都可控。
需要特别提示的是担保公司担保赎楼过程中，如果业主涉诉以及信用纪录不良的情况下，稍大的担保公司都不愿意去办理赎楼手续的，而在合同中有约定，如果担保公司不赎楼的情况下，业主要自行赎楼，所以业主在办理公证委托以及赎楼之前应清楚自己的信用状况以及涉诉状况，从而避免自行筹款赎楼的状况出现。
对于买家来讲，因为居间方的合同中并不会明确赎楼的具体时间，一但碰到交易高峰期，就有可能出现久拖不赎的情况，作为买家来讲最好是在合同备注中能明确，买家在取得贷款承诺书之后，多少天之内卖家应完成赎楼义务，否则卖家就要在多少天之内自行现金赎楼，这样买家就能保证时间处于可控状态。
五、税费约定条款。
就目前深圳市场的交易习惯，买家支付所有交易中产生的税费，在签订合同时，买卖双方均应看清楚合同中关于税费支付的约定。
对于上述的税费的支付，买家是否只能被动接受而无任何作为？其实作为买家可以要求卖家配合办理合理范围内的减免税费。
就个人所得税而言，如果出售的是业主在深圳家庭唯一住房，并满五年的，是可以在减免个人所得税的，所以在合同中买家可以要求约定业主配合办理个人所得税的减免手续，类似的约定条款为：业主愿意配合办理个人所得税的减免手续，如业主不配合，则所需要缴纳的个人所得税由卖方承担。如果确实不符合个人所得税的减免手续的情况下，买方就要注意约定个人所得税的缴纳方式了，按照深圳现在的规定，个人所得税征收方式可以分为两种，一种为核实征收，一种为核定征收，核实征收为：按照实际成交价减去上一手交易的价格以及合理费用（包括装修税费等），差额的20%；而核定征收为政府评估的房屋金额，按照此金额：如普通住房的1%收取，非普通住宅的要收1.5%。所以两者之前差距很大，作为买家应在签订合同时对于上述征收方式进行约定，如果约定核定征收的，应明确个人所得税缴纳方式按核定方式缴纳，如另一方要求变更缴纳方式的，由此所增加的税费由要求变更一方承担，如不愿意承担，则承担违约责任。
在2015年中，330政策执行后，很多的卖家就借着合同对于个人所得税缴纳方式不明确的情况下，要求买家按照核实的方式缴纳个人所得税，来提高买家数十万元的买房成本，而想借此阻击买家购房或者借机调价，很多买家被迫接受，同时有部份居间方也并未搞清楚核实与核定的区别，所以买家应自行注意。同时在330政策后的诉讼中，买家要求强制履行合同的并要求卖家配合办理税费减免的，如果合同中有约定税费减免条款的，在南山法院的判决中，也确定了卖家需要配合办理减免的相关义务。
对于是否一定要约定核定征收？不一定，如果在系统的存量房价格评估价中，房价较低，与当初交易价差不多的情况下，仍然可以约定核实的方式缴纳。
在税费条款的最后有一个条款，可能买卖双方都没有太多的关注，就是如果在交易过程中新增的税种，由谁来承担，有约定各自承担，也有约定买家承担，其实对于这个地方需要注意是，本人就曾接到咨询，在2015年10月1日之后，政府评估价大幅上涨，导致个税契税营业税等金额都大额上涨，而合同中又约定了税费是各缴各，但是对于增加的税种，由买家支付，一下就增加了几十万的税，业主认为这是新增的税种，要求买家承担，买家说这个合同有约定各缴各，营业税本就是业主承担的，而这又不是新增加的税种，买家也不愿意支付这个税金，导致交易限入僵局。在该个咨询案例中，增加的税金是新增的税种？不是，只是因为缴税基数增涨而导致的金额上涨，税种并无变化。所以在该条款的约定中，应明确新增的税种或者是政策变化导致增加的纳税金额由谁承担，这样从而避免争议产生。
六、过户条款。
按照现在通行的条款是买家拿到贷款承诺函，卖家红本在手后三日内去办理过户手续，卖家在过户前应审核，定金加资金监管的首付款加上贷款承诺函的金额是否等于房产的交易价格，如果小于交易价格，那么卖家还应要求买家补足相应的款项。
很多的卖家认为已经办理过户之后，自己的义务已经完成，可以坐等收钱，但其实不然，在不动产登记中心受理递件申请后，会给一个回执给到买家，那么在新的不动产权证出来后，买家是否及时去取证以及拿了新的不动产权证后，什么时间拿去银行抵押登记，也关系到卖家收取尾款的时间。笔者就曾有客户咨询，买家拿到新的不动产权证后，迟迟不愿意去办理抵押登记手续，导致卖家迟迟无法收到尾款。所以卖家在签订买卖合同时，应该在相关的过户条款中明确，在具备领证条件之后多少天之内买家应去领证，在领证之后多少日之内办理到银行的抵押登记手续。
七、交付条款。
现在通常的交付条款是在卖家收取全部房款之后的三日或五日内交付房产，但有例外，就是提前交付的，比如买家在支付定金之后多少天就交付给买家使用，一般情况下这种交付不会产生问题，但是有时买家的贷款资格出现问题时，会导致合同没有办法继续履行，那么这种提前交付就会产生状况，建议在不能确定买家贷款资格或没有资金监管之前最好不要提前交付给买家使用，提前交付给买家使用的，对于使用费或者租金是否需要进行计算，或者是以月供抵租的方式的，也应该在合同中进行明确，笔者就曾碰到过类似的咨询，卖家将期房出售给买家，并且办理了交付手续，双方对于租金使用费等没有约定，对于月供的支付方式约定由买家支付，然因为开发商迟延办证，导致房屋在入伙之后一年半才拿到房地产证，而要继续履行合同时，双方发生争议，卖家说因为时间拖太久，你要支付租金，买家说我帮你支付了月供，月供抵租金，卖家说月供是你为了避免我将房产另卖而自愿承担的，最后双方产生诉讼，所以买卖双方对于相关的费用支付应该明确。
交付时间进行明确之后，交付条件应进行明确，一般买卖合同双方会附有交付清单来对交付物品进行明确，但是有些物品没有特别约定，比如车位的交付一般在附件清单中不会明确，而往往车位在目前深圳停车位紧张的情况下又十分重要，正常情况下停车位是否作为附属设施一并交付，会在主合同的备注中进行明确，但如果在主合同备注中没有明确的情况下，那么买家是否要另外出资购买？看情况的：如果当初开发商在出售房产时，停车位是作为配套设施一并交付给业主，业主并未在房款之外再支付其他的款项，那么停车位就应该随房转让，那卖家要求买家再另行出资购买没有依据；如果当初开发商在出售房产时，车位并没有作为配套设施，而是业主本人自行另出资购买的使用权或者是长租权，那么卖家要求买家支付上述款项就有一定依据。笔者，最近处理的一个案件情况就是买家在主合同中并没有约定停车位是否随房转让，但是中介证实当时卖家就是车位随房转让的，并且卖家拿到车位也是开发商当初直接配备的，而并未另行支付费用，卖家卖房也是卖在当时的最高点，但是卖家看买家好说话，在过完户后，又要求买家再加钱买车位，或者不配合办理交付手续，现已经在福田法院起诉。
在交付之后卖家有返租条款的，这种情况正常是没有问题，但是会有问题的时，有时返租时间太久，房价一涨，原卖家就会出现不交租的情况，此前笔者一学弟就出现过类似情况，后续通过近一年左右的诉讼加执行才把原卖家清走。