二手房交易合同中的阴谋诡计你知道多少？(终结篇) 《二手房交易合同中的阴谋诡计你知道多少？》的终结篇来袭,希望能给大家一些帮助！ 八、放弃优先购买权条款。 一般这种会在合同中约定，卖家已经取得了租客的放弃优先购买权承诺，或者是卖家保证取得租客放弃优先购买权否则视为违约，这种约定本身并没有问题，在房价小幅波动时，并不具备杀伤用，但是在2015年的330政策之后，上述条款却被卖家引用作为拒绝履行合同的理由，笔者就曾经历过相关案件，在买家起诉卖家继续履行合同的诉讼中，租客被申请作为第三人参加诉讼，租客在庭审中表示其主张优先购买权，更有甚者的案例是，租客看房价上涨，直接跳出来非要买的，笔者也曾经历过租客起诉要求法院宣告买卖双方的买卖合同无效，在同等条件下享有优先购买权。所以作为买卖双方来讲，在签署合同时对租客是否享有优先购买权的条款进行明确，同时在签署合同时应该让租客承诺放弃优先购买权，而不应是签了合同之后，再去由卖家获取，在市场变化的情况下，这一条款有可能会导致合同无法继续履行。 九、违约责任条款以及管辖权条款 对于违约责任条款，正常的违约金约定的是合同总金额的20%或双倍返还定金，需要说明的是1、合同总金额的20%的违约金，你已经支付的定金是需要另外返还的，2、双倍返还定金，是包括了你自己已经交付的定金在内。很多人对这个部份没有了解清楚。提醒下，作为非违约方要选择对自己最有利的诉讼方式，起诉20%的违约金法院是可以根据损失的大小以及对方的要求进行调低的，而双倍返还定金，法院是不能调整返还金额。对于违约金现在通常判决的数额10%-20%之间，但就本人经手的2015年的案件中有5%、8%、10%、15%以及20%的，这里面有诉讼技巧，包括申请法院评估，评估的时间点，以及现在的房价，等等作为辩论点来说服法官，达到自己的诉求。需要提醒的是，有部份中介卖家，对于违约金的约定有时会是5%或者是10%，本身这种约定是基于双方对等的情况下，并无问题，但是因为现在是卖方市场，如果约定一个过低的违约金，卖家违约成本太低，会导致卖家存在违约的想法。 很多人只关心违约金的数额，其实这是不然，在违约金条款中有一条关于解除权行使的限制，作为买家卖家都应该清楚的了解的，通常的约定是在卖家或卖家迟延履行义务5、10、15自然日或工作日后，另一方才具备有相应的解除权，同时对于自然日如果最后一天是节假日相关部门或公司没有办法办理业务的，可以顺延至节假日结束后的第一个工作日。笔者2015年就曾碰到过类似案件，1、其中一个卖家在2015年4月份时签订合同，约定6月做资金监管，而恰好自己在五月又订了套房，所以要求尽快收款，然而在6月时，买家并未按照约定的时间办理资金监管，而卖家自己的监管时间又将近，卖家认为自己在此前已经多次催促，现在还不能按时监管，已经侵犯了自己的权益，直接发函解除合同，然后被买家起诉，等到诉讼时才发现，买家要迟延履行十五个工作日，才能解除合同，直接被法院判决败诉。2、是买卖双方2015年12月签订买卖合同，约定2016年1月31日前办理资金监管手续，然因为买家资金出现状况，钱一直未到，所以一直处于迟延状况，卖家也一直在等，合同约定是迟延10日可以解除合同，在2月3日，买家约卖家2月4日去办按揭，然2月4日一直无法联系卖家，银行工作人员就开始放假，过完年等到2016年2月13日买家约卖家2月14日做资金监管，这会因为房价上涨，卖家不愿意了，说你已经迟延10日，我有权解除合同，而买家说，我2月3日约你，你2月4日联系不上，中间又是春节没有办法做资金监管，这个责任不应该由我来承担，现该案正在准备诉讼中。所以买卖双方对于上述的时间约定都应该要清楚明确，在发解除函之前应再三确认相关的时间之后来发函。 管辖权的约定，一般会有两种一种是法院诉讼，一种是仲裁委裁决，法院和仲裁委的比较方面1、救济渠道方面，法院一审不行还有二审，而仲裁委裁决就是一裁终局，除非有程序问题或者是其他妨碍司法公证的行为，才会撤销裁决结果；2、诉讼费相对较低，而仲裁费用相对较高，但是仲裁是支持律师费由败诉方承担；3、时效性方面，法院相对时间会拖得久一点，仲裁委相对高效；5、联系沟通上，法院在案件量多的情况下，法官助理电话根本就打不通或者没有人接，拖拉严重，而仲裁委助理相对灵活，甚至于在送达上也能更高效采取更有利的方式。所以当事人在选择管辖时，也根据自己的要求来进行选择。 十、佣金支付条款 在深圳的二手房交易中，居间方在整个交易过程中沟通买卖双方，办理相关的贷款，赎楼，过户等的陪同手续，正常情况下交易佣金是买卖双方各1.5%,但深圳卖家一般都是选择实收,交易佣金全部由买方承担,在卖方市场情况下,买家一般只能选择被动接受上述佣金总额。需要提醒的是1、佣金的支付时间，很多居间方要求佣金的支付时间是在办理转移登记前，而这个部份，我们认为买卖双方应该和居间方进行沟通，不应全部支付，应该是在办完全部收房手续后再支付；2、如果在交易过程中，买卖双方如果未能最终完成交易，佣金是否需要支付？按照居间方要求签订的佣金支付承诺书，是会要求违约方支付的佣金总额，实践中，如果买卖双方违约最终导致未能履行买卖合同，一般会要求支付佣金总额的20%作为必要费用。但这并不是唯一，也有例外。 十一：备注条款。 备注条款就在对此前合同中约定不明确或者未能约定的事项进行补充，通常条款包括此前的，贷款承诺书获批时间，赎楼时间，税费的缴纳方式、是否附带车位，是否卖家可以自行赎楼，是否如果拿不到相应的贷款承诺可以解除合同等等来进行明确约定。 十二、实际履行买卖合同中应该注意的事项。 1、分清楚中止合同和终止合同的区别：在整个房产交易过程中，如果双方发现冲突或争执，确实对履行合同有影响的是可以发中止履行函的，这种中止并非解除合同，而只是双方就争议事实来进行协商，而暂时停止履行合同。但有些交易对方一看对方发中止函过来，就以为是要解除合同，然后就直接发解除函要求解除合同。笔者2015年曾有一个案件代表卖方，在合同约定的履行期限届满前，买方带着家人到卖方家里打伤了卖家，而马上又到资金监管时间，卖方认为买方应对其上门打人的行为给予一个交待，于是就发函要求中止履行合同，谁知道买家一看卖家发中止函，直接发解除函并起诉要求卖家承担违约责任，卖家反诉认为只是要求中止履行，而非终止履行，买家发解除函已经购成根本违约，要求赔偿违约金，一审判决卖方支付10%的违约金，二审法院直接判决退还定金就即可。 2、解除合同前应催告，催告不履行再发函解除。二手房买卖合同不可能事无细都有明确约定，当没有约定，但确实拖延时间又比较久的情况下应如何处理？首先对方如果在合理期限内，未办理完结的，发函催告履行，并给予相应的履行期限，如果在合理期限内不能履行完成的，再发函解除。笔者曾经历的一个案件，合同中对于何时办理资金监管并未约定具体的时间，买家也未催告，卖家也未要求，大约就这样过了一个月，突然一天卖家问有没有办资金监管，买家说还没有，第二天卖家直接一个解除合同函要求解除合同，笔者代理买家起诉要求卖家承担违约责任，认为未经催告直接发函解除，已经构成根本违约，法院支持原告的诉讼请求。 3、保留证据。很多的交易双方对于此前的催告，催促都不留短信和录音，往往就导致在最后法院的诉讼阶段没有足够的证据能证明对方违约，而要求对方承担违约责任，所以在交易过程中，不论哪一方，对于催促等行为应该有短信，微信，并保留相应的证据，来确保一但发生争议，能提供完整的证据证明自己未违约。 以上部份是本人根据实际经验整理完成，希望能给大家在二手房交易过程中提供参考及帮助。