深圳房地产律师：买卖二手商铺避不成税了

深圳商报：陈相明

“现在法院裁决过户已经不能按照原价征税，只能按照评估价过户，避不了税了。”昨日，在深圳从事二手工商铺中介已经10年的曹伟（化名）说。

　　由于可以规避巨额税费以及摆脱住宅“限购”的束缚，今年以来，“法院裁决过户”成为深圳二手房市场十分“流行”的过户方式。10月26日本报《法院裁决过户可避巨额税费》的独家报道，更引起了相关部门和法律界人士的高度关注。

　　“这些都是外地法院所为。目前避税的漏洞已经堵住了，下一步我们将研究如何堵住逃避‘限购’这一漏洞。”昨日，深圳法院内部知情人士向深圳商报记者披露了如何制止此类虚假诉讼背后的细节。

　　裁决过户多了一道程序

　　什么是“裁决过户”？通俗地说，甲欠乙500万元，但是没有现金偿还，乙将甲告上法庭，法官判甲将价值500万元的房产给乙以抵债。而在二手房买卖交易中，甲即业主，乙即买家，业主虚拟欠条表示欠下乙500万元，通过法院裁决，可将房产强行过户至乙名下。

　　这样，即使乙没有深户和社保，或已经拥有多套房产，都能通过此方式“买”到自己中意的房产，达到规避“限购”目的。

　　因为裁决过户并不必按照评估价进行。在10月1日《关于实施存量非住宅类房产交易计税价格核定工作有关事项的通知》中，记者留意到，关于计税价格核定的适用范围，“根据人民法院生效的裁判文书、仲裁机构裁决书以及依法拍卖的成交确认书进行权属变更的非住宅类房产不适用本《通告》的规定”。

　　曹伟说，现在裁决过户，多了一道程序，就是要先到地税局打单，核定房产的价格，然后才能到国土部门过户。这也意味着无法按照原价过户进行避税了。

　　裁决过户蔓延至省外法院

　　“裁决过户出证时间一般为30天，加快的话需要10天。双方必须完全自愿签署协议，在法官面前不要争执，深圳每月处理的裁决过户都有上千单。”为了让客户了解裁决过户，地产中介吕斌（化名）还曾一度在深圳某房地产网站论坛上为网友支招。

　　记者多方打听了解到，由于深圳法院查虚假诉讼比较严格，之前成功操作的裁决过户案例都是通过外地法院，深圳周边不少城市的法院可以操作。

　　“对于深圳商报10月26日的报道，我们相当重视。需要在深圳执行的法院裁决过户案件甚至蔓延到了省外的法院。根据深圳市房地产权登记交易中心的数据，最高的月份裁决过户可以达一两千单。”深圳法院内部一位不愿具名的知情人士向深圳商报记者透露。

　　该知情人士说，通过虚拟诉讼裁决过户，目的有两个：一是避税，二是规避限购。深圳房地产市场这类需求很大，地产中介怂恿客户，令这类虚假诉讼日益猖獗。

　　“目前，裁决过户避税的漏洞已经堵住了。下一步，我们将研究如何堵住规避限购的漏洞。”该知情人士表示。

　　违法购房者可能“钱房两空”

　　由于串通虚拟诉讼是违法行为，深圳法律界很多律师都表示，不敢涉足这一行当。

　　深圳一位  深圳律师  向深圳商报表示，虚拟诉讼裁决过户的风险在于交易双方可能会反悔。例如，在房价上涨时期，当房价上涨超过100万元，有业主后悔卖房，于是向法院举报，之前交易的通过裁决过户的房产是虚假的债务关系，要求索回房产。

　　深圳房地产律师   北京大成（深圳）律师事务所刘子孺律师  表示，甲给乙打欠条500万元，然后拿不动产抵债，但有可能在此之前，甲已经欠下C好几百万元，那么C可以向法院申请撤销甲和乙之间的债务关系，那么，乙就会“钱房两空”。