砂影重重:深圳小产权房或成重灾区

中国证券报记者 张昊 张莉

深圳“海砂事件”曝光后，深圳楼市为之震动，部分新房项目的销售明显受到影响。业内人士表示，由于小产权房长期游离于监管之外，施工建设过程很不规范，或是“海砂房”的重灾区。

新房市场遭受冲击

在此前中央电视台的报道中，深圳东大洋建材有限公司负责人表示，“嘉逸豪园”项目使用其生产的涉嫌使用问题海砂的混凝土。随后，东大洋建材有限公司被深圳住建局吊销资质证书。在深圳的在售商品房项目中，并没有“嘉逸豪园”这一项目，但有发音相近的“嘉御豪园”项目。“嘉御豪园”的正式推广名称为“信义嘉御山”，去年下半年开盘，第一期基本已售罄。信义嘉御山的众多业主认为，央视曝光的“嘉逸豪园”就是“信义嘉御山”。“信义嘉御山”的开发商起初并不承认“嘉逸豪园”这一点，但后来承认该项目确实使用了东大洋建材有限公司的混凝土。

“信义嘉御山”的业主已成立了维权委员会，最希望由第三方机构进行检测房屋混凝土的氯离子含量。一位业主对中国证券报记者表示：“经过一番理性的考虑，现在要求退房的业主有所减少，大家还是想先等等检测结果。”“信义嘉御山”业主已向住建局申请信息公开，希望公布项目使用东大洋混凝土浇筑的详细部位。

上述业主表示，“信义嘉御山”使用了问题混凝土，必将对未来楼盘的市场价值造成影响。

深圳住建局相关人士表示，已对央视报道提到的3个项目进行了抽样检测。鉴于项目体量巨大，还将进行一轮复查，检测结果将一并公布。如果检测结果不合格，深圳住建局将会同有关部门责令开发商采取补救措施。

业内人士称，如果没有“海砂事件”，“信义嘉御山”第二期很有可能近日开盘。不过，已缴纳“诚意金”购房人21日被通知可以领回诚意金，这意味着第二期开盘将推迟。业内人士称，整体而言，深圳的新建商品住宅成交量将受到“海砂事件”的影响。

小产权房建设质量堪忧

业内人士称，“海砂事件”的重灾区是小产权房。“据我所知，深圳的小产权房在建设过程中几乎都没有聘请监理公司。”深圳房地产律师 刘子孺  对中国证券报记者表示。深圳小产权房在建设过程中缺乏最基本的质量监督保障。由于小产权房长期处于灰色地带，游离于政府部门的监管之外，问题海砂流入小产权房的建设几乎不存在障碍。

曾参与多个深圳关外村集体项目筹划的深圳东日工业地产总经理鲜玉春表示，在小产权房的建设过程中，建筑商垫资的情况十分普遍。“虽然商品房的建设中也存在这种情况，但在小产权房领域中更常见。”虽然小产权房的土地成本相对低廉，但“开发商”获取土地的渠道五花八门，极不正规。“开发商”的资金实力不强，从村集体获得土地“使用权”后往往缺乏启动项目的资金。这时如果建筑商垫资介入，除收取常规的建筑安装成本之外，还会向“开发商”收取一定的融资成本。建筑商垫资介入小产权房项目后，有时会进行项目转包，实际建设费用再一次被摊薄。

在被央视曝光的深圳蛇口妈湾砂场，当地保安对中国证券报记者表示，他来这里工作已有7年，每天都看到大量海砂经过海边的搅拌站加工后运往深圳市内，这些海砂多半流向了小产权房项目。一位深圳小产权房业内人士也表示，深圳相当一部分小产权房使用了海砂。

小产权房维权无门

如果小产权房果真存在使用不合格海砂的问题，购买人维权将难上加难。“小产权房的购买人几乎不存在法律渠道的维权途径。”深圳房地产律师  刘子孺表示。“从法律意义上讲，小产权房的购买人并非房屋的所有权人，不具备房屋的产权凭证，难以维护自己的权益。”

在商品房的建筑过程中，有监理机构对建设过程进行监督，入市之前还会有政府部门验收。开发商与购房者之间签订受法律保护的买卖合同，购房者可以作为权利人主张自己的权利。

刘子孺 接触过多起因小产权房质量问题引发的纠纷，他通常的建议是协商解决，“从来没有遇到过进入诉讼程序的小产权房质量纠纷”。

小产权房的销售已受到“海砂事件”的影响。在深圳龙岗区的一处小产权房项目，已有购房者打消了购房的念头。“小产权房本身就难以转手，市场价值很难评估，如今‘海砂事件’波及了整个深圳房地产市场，未来转手时价格肯定还会受到影响。”某小产权房销售人员表示，近期出台的深圳土地新政一度刺激小产权房的成交，但“海砂事件”明显影响了销售。一位深圳小产权房业内人士表示，如果看房者持续减少，不排除“开发商”会采取降价促销的手段。