知识点

　　●提高定金及违约金比例，加大买方违约的成本
 

　　●要规定好违约的期限，预防买方无限期拖延时间

　　读者姚先生：最近看报纸，因为新政出台，出现了很多买家退定金违约的情况，我正想出售一套房产，怎样可预防买家违约？

　　答：深圳房地产律师、广东中圳律师事务所刘子孺说，姚先生想要预防买家违约，无非也只能在定金、违约金以及违约期限上做文章。像定金，一般在签订合同时，都会要求买家交一定金额的定金，常见的就是几万元。由于数额较少，一旦买方预期房价下降幅度大于定金，肯定会有违约的冲动。于是在这个政策微妙时期，尽量加大定金的比例，按照法律规定最高可以达到房价的20%。

　　其次就是违约金。因为一旦出现违约，到底是要定金还是违约金，这是由卖方说了算的，所以约定较高的违约金，一方面对于买方来说有阻吓作用，另一方面也有可能获得更高的赔偿，常见约定的违约金是房价的20%。虽然这样的约定并不一定能获得法院的支持，毕竟法院会从卖方实际损失的角度给予裁量，但在现实的案例中也有成功获得房价20%赔偿的先例，所以这样约定对于卖方来说只有利没有弊。

　　其次，就是约定明确的违约期限，像什么时候交首期款、什么时候去申请按揭等时间，都要非常详细地列明，预防买家无限期地拖延时间。当然还有一种可能的情况就是买方会以签订了阴阳合同不合法为由，要求按成交价过户并按法律规定各自承担税费，以此要挟卖方。此时卖方一定要在合同中明确约定税费由买方承担，由此规避风险。

魏终超
来源：华商网