深圳房地产律师  买房被限购 定金可返还

消费者孙女士去年9月在罗湖区莲塘的兰亭国际帮其妹妹下定10万元购买其26层的一套房产。不过据孙女士表示，其听信销售人员其妹妹不会被限购限贷的说法，在下定后才发现其妹妹被限购并无法获得商业贷款，遂在下定后15天内要求退房，并获得开发商同意退房的回复，但定金一直被“拖”到现在也没有退。

　　而记者随后则从开发商了解到，开发商认为孙小姐的妹妹是符合购房要求的，其退房也是其个人原因，并且开发商从未同意其退房要求，没收其定金也符合相关法律。不过开发商随后表示愿意和孙小姐在平等和谐的条件下进行磋商。

　　记者咨询的律师表示，如果消费者是由于“被限购”原因导致购房行为无法履行的，在其双方签署的认购协议等对限购没有特别条款约束的前提下，一般认为开发商有义务帮助核实并告知购房者是否可以购买其房产，而购房者也有义务调查清楚自己是否可以购房，如因被限购无法购房，双方都有责任，应按照互不追究的原则开发商予以退还定金。律师同时提醒，消费者购房一定要在签署认购协议和购房合同等之前清楚地核实自己是否有购房资格和可以获得贷款的情况，不能轻信销售人员的承诺，才能避免此类纠纷的产生。

　　购房者：轻信宣传购房遇“麻烦”

　　孙小姐告诉记者，去年9月份兰亭国际开盘之时，她的妹妹Joanne·Sun在兰亭国际付定金购买了其2座26层的某单位，后其当天又支付了3万元作为楼款，并签订了认购书。

　　据孙小姐称，其购房前楼盘销售人员曾称其妹妹的外籍护照购房是可以买房过户并贷款的，并不受限购令影响，“销售人员还说过如果是限购原因无法购房是肯定给退定金的”，但其签署认购书后，则发现其妹妹被限购而且银行不给贷款，加上当时发现楼盘有些与宣传不符的地方，于是其立刻向开发商递交了退房申请。

　　“退房申请是在认购后15天内写的，我替妹妹申请并签字后交由开发商盖章，后由开发商收走”，孙小姐表示，其退房的申请是获得了开发商的同意的，但这份申请其并没有相关文本，只有当时的销售人员可以为其证明。但孙小姐表示，自去年9月后其多次找开发商的经理商谈，对方虽同意退定金但却一直在拖延，直到今年7月其仍未从开发商处获得应退还的定金。

　　开发商：购房者未被限购，纯粹是买房后悔

　　记者随后也致电兰亭国际开发商方面，开发商后委托广东广和律师事务所罗峰律师回复南方日报记者。罗峰表示，Joanne·Sun购房之前符不符合购房的资格是要审查的，如果购房者符合资格，那么其签订认购协议书后按照约定7天内必须来签买卖合同，如果7天内不签就视为合同逾期，开发商就有权按照合同法的定金原则来处理这个问题，从法律方面讲开发商没有过失也没有违法的地方。

　　罗峰律师后来又向记者表示，经查询Joanne·Sun是符合深圳购房资格的，开发商认为其和孙小姐的退房行为纯粹是买房之后后悔了。有关于孙小姐所说的是受到限购影响的退房行为，罗律师认为，开发商实际上是没有权利和能力去核实购房者的真实情况和购房资格的，这一点还是需要购房者自己核实清楚。

　　而关于孙小姐所说的和开发商达成的退款协议，罗峰表示这个是“子虚乌有，孙小姐如果有请拿出来，如果是开发商有盖过公章的东西是绝对不会不认的”。

　　罗峰建议孙女士可以用理性的方式来和开发商协商解决，如果作为购房者要和开发商协商，首先需要合适的主体，就是作为购房主体的Joanne·Sun来和开发商协商解决，其姐姐孙女士能不能全权代理其妹妹这个首先需要确认。其次，磋商能否在平等和谐的环境下进行，再者孙小姐还可以选择走司法途径解决此事。

　　律师：购房者应该核实自己的购房资格

　　深圳房地产专业律师 广东中圳律师事务所刘子孺认为，有关因为限购令或限贷令而无法购房的房屋买卖纠纷中，首先购房者应该核实自己的购房资格，并承担核实资格的义务，而开发商则应清楚告知这些政策并做出相应的提示，开发商售房也有了解核实对方能否购买自己所售房屋的义务，尤其是本案中这种外籍人士的，开发商也要承担相应的责任。

　　“如果买卖双方在认购协议等中没有对于限购导致的无法购房做出一些条款约束的话”，刘子孺表示，那么一般认为这是由双方原因导致的，应该采取互不追究的原则，即开发商应该退还消费者的定金。而对于已经签订买卖合同的购房行为，刘子孺表示，也要看有无相关条款，如无按照最高院的司法解释，因不放贷原因造成的无法购房，开发商是要退回定金的。

　　南方日报记者 曲广宁