来源：南方日报

编辑：深圳房地产律师　刘子孺

伴随着近年旅游经济的火爆，旅游地产正日渐成为楼市投资的新焦点。楼市调控对投资和投机性购房需求的打压，又在使住宅市场销售压力增大的同时，进一步推旺了国内房企转战旅游地产等“蓝海”的热情。

　　面对火热的旅游地产，投资者是否应该出手了？选择旅游地产的物业，应该考虑哪些因素？什么样的旅游物业最值得投资？

　　案例

　　滨海度假物业日益受青睐

　　“前阵子有朋友过来买了套公寓，我们这两天刚好来度假，顺便也过来看看，有合适的话就买一套来投资。 ”8月5日，在位于惠州巽寮旅游度假区的滨海楼盘“金融街巽寮湾”，一对从深圳前来看房的张姓夫妇对南方日报记者说。

　　炎炎夏日，滨海度假物业受到越来越多的关注。据该楼盘销售员介绍，金融街巽寮湾的“海公园”亚特兰蒂斯主题公寓二期“海洋之心”7月28日开盘，主推48-206平米公寓，均价10000元/平，最低8500元/平起，主要位于F、G、H栋共计500多套。

　　与当下焦灼的传统住宅市场不同，这500套公寓在开盘当日就成交300多套，销售超过6成。而在此前的5月27日，金融街巽寮湾一期的1300多套公寓在深圳体育馆推盘，更是4小时狂销70%以上。

　　经过一番挑选，张先生夫妇最终订了一套50多平米的公寓，总价60多万元。被问到为何这么快就决定时，张先生笑言自己是没办法。“反正股市表现那么糟糕，手头这点钱闲着也是闲着。”

　　在深圳已拥有多套房产的张先生分析，受限购影响，向他这样手头拿着现金没地方投资肯定不在少数。虽说现在可选择的旅游地产项目不少，但兼顾好的自然条件和交通区位的却并不多，所以“先下手为强”。

　　“这里总价不高又不限购，固定现金的回报率也不错，何况每年还能来住几天看海景，算是投资度假兼顾了。”张先生说，从深圳过来由沿海高速，开车大约1个多小时广惠高速公路的延长线范和港大桥预计今年通车，以后还有高铁站，“自己度假比较方便，出租也不会愁客源。”

　　动态

　　投资者热捧稀缺性资源型物业

　　事实上，在拥有延绵170公里海岸线的巽寮湾，除了号称“国内最大房地产项目”的金融街·巽寮湾，还有碧桂园·十里银滩、富茂·威尼斯湾、合正·东部湾、万科·双月湾、中航屿海等多个旅游地产项目，其中有三个都位列2011年中国超级大盘前十名。

　　继海南的三亚之后，惠州的巽寮湾、云南的大理、东北的长白山等地成为近年兴起的旅游地产投资旺地之一。旅游财富网的最新统计数据显示，2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模逾2600亿元，今年全年预计实现投资总额将超过万亿元。根据投中集团统计显示，目前国内排名前一百的大型房企如万科、保利、恒大等有三分之一开始大举进军旅游地产领域。

　　而像万达、金融街等一向侧重城市综合体等商业物业的开发商，也同样对投资旅游地产兴趣盎然。2005年，金融街拿下巽寮湾项目地块，计划总投资200亿元，除了原生态的60亩红树林和11公里白色沙滩，山海高尔夫、游艇俱乐部、国际五星级酒店群、民俗商业街等配套一应俱全，号称将“比美马尔代夫，赛美海南三亚”。

　　2008年，万达联合泛海集团、联想控股投资200亿元布局长白山国际旅游度假区，独家投资500亿元圈地武汉建造文化旅游项目，又计划分别投入300亿元和150亿元布局大连金石滩、西双版纳景洪。

　　今年年初，万达老板王健林公开宣称将储存未来十年的竞争优势，并在2020年彻底实现转型。“文化旅游的收入在5年内翻一番，超过400亿元，2020年商业地产的收入比重下降到50%，实现彻底转型。”

　　房企大佬的大举投资并非无的放矢，其纷纷转型的背后是投资者对旅游物业的热捧。一个典型案例，是位于海南陵水的雅居乐清水湾，这个超级大盘自2009年入市以来屡屡热销。2011年，在惨淡的市场环境下，雅居乐清水湾第一季度便“抢收”36亿的业绩，今年元旦和5月，两轮销售都劲销数亿。

　　趋势

　　固定回报等多样性产品迭出

　　不过，由于需大规模开发，时间跨度大，不确定因素多，旅游度假型产品的投资风险也较大。例如山东曾经的“海景房”很诱人，但由于盲目开发、缺乏运营、没有投资退出途径以及大批空置等问题，使得消费者的投资信心减弱。

　　“旅游度假的本质是什么？是对现实的一次逃离和对生命的一次发现。”在8月10日的2012博鳌房地产论坛上，今典集团董事长张宝全说，当前旅游地产的现状还只是一种现实，不是超越。

　　张宝全指出，现在的旅游度假产品多是以国家旅游区作为居住主体，与城市住宅没有本质区别。中国的很多地产商从传统地产向度假旅游或商业地产转型的过程中，其实是一种内在本质的营造。“做度假旅游、做商业地产，定位、资源和运营方式上这些问题都必须首先解决。”

　　上海房地产研究院副院杨红旭认为，旅游地产投资存在较高的风险，具有资金额大、周期长、见效慢的特点。一旦投资收益不理想，有可能产生旅游地产泡沫化的风险，出现大面积“烂尾楼”。

　　“旅游地产首要的价值是旅游资源，产品的设计要求和配套设施也高于城市房产。”全国房地产经理人联合会副秘书长汪瑜也指出，以海南的旅游地产为例，传统的“三菜一汤”——地产、酒店、高尔夫加温泉大多数项目都不缺，产品严重同质化，整个市场都跟着政策走，投机性很强。这也意味着旅游地产项目的开发商规模和实力很大程度上影响了物业价值的风险和前景。

　　“实际上房子本身不产生价值，是因为人的需求产生价值，你有大量的游客进去，旅游地产的价值就非常大。正是有大量的游客到那里去消费、度假，才使得旅游地产本身产生了价值。”金融街惠州置业有限公司副总经理熊思宇说。据官方统计，巽寮湾2009年的旅游人口120万人次，2010年变成了158万多人次，2011年达到202万人次，预计今年至少能突破240万人次，年均增长率超过30%。

　　正是这样的消费基础，让熊思宇对未来信心十足。据其介绍，金融街的巽寮湾海公园项目首创了“中国分时度假模式”，将产权、权益度假、现金回报三者结合，是巽寮湾170公里岸线上唯一承诺7%以上高收益回报的楼盘。这一模式下，购房者除了每年可享15-30天免费假期，同时还可获1400-4000元/月的高固定回报。

　　“分时度假新模式不是每个开发商，每个项目都能做的，只有真正的旅游度假才能做。”熊思宇说，因为如果承诺了分时度假，每个月要扎扎实实给业主钱，如果没有庞大的旅游人口，没有庞大的消费人群支撑收益的话，就难以为继。“这也是为什么我们定位为区域运营商，把很大一部分精力放在旅游开发这一块，使旅游和地产形成一个良性互动，真正实现政府、企业和购房者三者共赢。”