深圳房地产律师：租赁合同无效以及可撤销的情况

关于《广东省高院:全省民事审判工作会议纪要》的解读二

1、未取得规划许可证或者是规划许可验收不合格的租赁合同无效：

第四条:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立租赁合同，当事人以工商行政管理部门已核准该房屋为经营场所为由主张租赁合同有效的，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，人民法院不予支持。

深圳房地产律师 解读：在本条中明确了未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，出租人进行出租的，租赁合同无效，承租人可要求出租人承担违约缔约过失责任。

2、改变房屋用途出租有效，但可解除合同

第五条：出租人未经行政主管部门批准改变房屋用途，并与承租人订立租赁合同，当事人请求确认租赁合同无效的，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，人民法院不予支持。当事人要求解除合同的，应予支持。

深圳房地产律师 解读：该条明确如果只是单纯改变房屋原有使用用途的，合同有效，但是当事人一方可以要求解除合同。但是否可以要求赔偿损失，在该条款中并没有明确。

3、对于部份合同条款无效的约定

第六条 房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力

深圳房地产律师 解读：该条明确如果有部份条款违反法律强制性规定的，只是部份条款无效，并不影响合同整体效力，部份条款主要是涉及到是否取得规划验收合格证，竣工备案回执，以及是否通过消防部门验收。

在本次的会议纪要中明确了未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或者是没有取得竣工备案回执的房屋不得交付，以及没有取得消防验收的房屋不得投入使用。

因为在此之前法律并此的一些规定并不十分明确，现在就是将相关的条款进行明确。

其中有提到相关的情形，本律师应曾碰到过一个相关的案件，租赁合同纠纷，当时对方是一个商场运营方，将一个用厂房改造的所谓商业体交给我的当事人去承租经营，但实际上根本没有通过消防验收，对方代理人就以可以办理营业执照以及政府默许可以进行经营来说服，对我的当事人并没有任何影响。本律师在庭审中提出对方并没有取得工程规划许可，同时房屋的使用用途进行变更，加上没有取得消防验收，本来租赁房屋就不应投入使用。一审法官并没有完全支持我们的诉讼请求，对于我们要求确认合同无效的诉请并没有支持，但是也判决对方对我们进行了赔偿，对方上诉，二审法官明确指出其合同效力存在问题，商场运营方出于对于风险的控制，最后进行调解，我们进行了撤诉。说明本代理人的理解是正确的，本纪要就明确了违反强制性条款的处理方法，便于当事人在租赁过程中灵活处理。