新浪乐居讯 (编辑 曲亚东 赵川 戎青青)一盆凉水再临深圳小产权房市场：近日，深圳市查违办回应称大鹏大鹏街道泰源生态科技创意园项目已立案查处，曾一度在媒体广为传播的深圳首例小产权房确权转正的消息为误传。这意味着，占深圳半壁江山的小产权房被保障房收编的希望再次落空，规模庞大的小产权房仍然前途未卜。

　　小产权房再次成为舆论焦 点，为了还原深圳小产权市场的全貌，新浪乐居记者全面走访了宝安沙井、龙华梅林关口、布吉南岭村等热点片区，对小产权房现状进行了全面的调查。

　　占深圳半壁江山的“违法建筑”

　　据相关部门公布数据，截至去年12月，深圳违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总建设量的半壁江山。而业内人士表示，这些数据是从全市范围来看，如果单就原关外地区而言，小产权房占比要“高的惊人”。

　　而在深圳官方的表态中，深圳并不存在小产权房，只有“违法建筑”。因为小产权房是指城镇居民违法占用农村集体所有土地建设的居住建筑，而深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转换，原村民也全部转为城市居民。

　　市委常委、常务副市长吕锐锋针对小产权房“确权”一说明确表态：“这一解读是不正确的”，并回应称深圳不存在通常意义上的“小产权房”。他表示，对于非法房地产和违法建筑，深圳将坚决打击，不给出路。他同时要求各区进一步加大对违法建筑的查处和打击力度，保持对违法建筑的高压态势。

　　“每天都在催生的小产权房”

　　尽管深圳已经三令五申明确禁止任何小产权房交易，近期也接连对各类违建进行集中查处，但是最主要的处理方式仍然是罚款和拆除。

　　在有效政策缺位的背景下，小产权房“每天都在催生”，并形成了一个完整的小产权房地下市场：小产权房开发者在销售中赚取了大量的利润；购房者得到了不被法律认可，质量上也参差不齐的“违法建筑”。

　　深圳住房研究会会长陈蔼贫称：“在小产权房中，有超过95%都是没有办理工程验收，达不到消防验收标准，存在严重的安全隐患。”在大芬南岭村，这里密密麻麻分布着34栋30层高的统建楼，楼间距通常只有两三米，甚至有两栋楼体紧紧靠在一起。而在龙华更为常见的违建则直接在原来农民房上加盖，最高的有20多层。

　　而在踩盘中，记者同时发现了许多看起来非常“豪华”的统建楼，其配套甚至远超深圳开发商建的楼盘。在宝安沙井街道，这里的许多统建楼不仅有正规物业，超大的社区园林及泳池，更有大型商品配套：包括岁宝百货、苏宁电器、金逸国际影城、面点王、KFC等等。

　　投资者隐现 房屋交易火爆

　　在布吉南岭，密密麻麻地统建楼“养活”了众多房屋中介。由于选择这里的租客及购房者众多，南岭村里几乎“全民中介”，除了一些中介地铺，这里水果摊、彩票投注点、便利店门口都张贴着房屋出售出租信息。一个水果摊店主告诉记者：“我们中介费要优惠很多，只需1.5个点就行。”

　　小产权房因为入场门槛低，不受限购政策约束，交易过程简单，许多手头并不宽裕的刚需迫于现实压力，都会选择租住、购买小产权房。据记者调查，素质较好的小产权房单价多在4000-6000元之间，不到商品房均价的三分之一。

　　小产权房不在限购政策范围之内，同样也吸引了大量投资客的关注。据记者了解，在龙华的惠鑫公寓，大芬的南岭村，都有个人购买数十套的例子。以南岭村为例，总价15万的公寓，租金1000元来计算，租金回报率达8%。这里一位中介称：“上个月有个客户一下子买了十八套，每个月租金收入就有两万多。”高租金回报同样催生了小产权房的转租生意，在梅林关口一处小产权房公寓，竟有“二房东”一次性租赁了数百套公寓。

　　踩盘报告：

　　龙华梅林关：小产权公寓租金回报高 二房东承包上百套

　　在梅龙路临近梅林关口处，道路西侧一长排小高层建筑楼格外显眼。这排建筑叫做惠鑫公寓，是梅林关口片区最出名的小户型小产权公寓。现在，惠鑫公寓已不仅是众多关内白领的容身之处，更成为房产投资的另一种选择。

　　兴泰地产经纪人小范为新浪乐居编辑算了一笔账：惠鑫公寓23平米单身公寓，目前报价在18万元左右，月租金1200元，一年租金收入14400元，租金回报率刚好达到8%。而在与惠鑫公寓一路之隔的万科金域华府小区，目前市场需求较大的两房单位月租金约为4000元，但平均售价高达230万元左右，年回报率仅在2%左右，附近租金回报率相对较高的小区多数也只能达到3%-4%。

　　“现在能达到8%回报率的投资方式也不多了”，小范说。写字楼等商用物业通常被认为是楼市投资的较佳选择。据深圳中原地产统计，2012年7月，全市甲级写字楼的租金回报率为4.71%，较惠鑫公寓的8%仍低不少。惠鑫公寓房源在市场中也非常抢手。仅7月份，小范所在的地铺就成交了四套惠鑫公寓小户型单位，几乎一有业主放盘就迅速售出。业内人士认为，惠鑫公寓这类小产权公寓，在购入时资金投入不大，出租率高，租金回报率也高，受市场欢迎也属正常现象。

　　如此高的租金回报也催生了惠鑫公寓的房源转租生意，一些“二房东”租下业主手中的空房，配置家私电器后再行出租，以赚取租金差价。据一位温姓“二房东”介绍，她仅在惠鑫公寓就租赁了数百套公寓，与许多房东建立了长期合作关系，生意火爆，一年到头空租时间极少。惠鑫公寓多数房源都以此种方式走进面向大众的租房市场。

　　与大多数由个人或村委开发的小产权房不同，惠鑫公寓是深圳知名开发商潜龙地产开发建设的，共有小户型公寓近2000套，2002年开始发售。由于小户型公寓增值较快、租金回报率高，潜龙地产后续又建设的两个类似项目，即鑫海公寓和鑫茂公寓，都没有再采取一次性发售的销售策略，而是统一持有自行出租，换取稳定而长期的回报。

　　宝安沙井：统建楼扎堆 规模配套超商品房

　　在宝安沙井街道，记者发现了一个叫做濠景城的村委统建楼。这个楼盘有六栋高层合围而成，不仅有门卫保安，物业管理，同时拥有较大的社区园林，园林内有游泳池，底层的商铺里有数个商业银行网点，更有岁宝百货、金逸国际影城、面点王、肯德基等商品房标配。而在这个统建楼周围，记者也发现了三四个大型疑似统建楼的楼盘。

　　“这个片区几乎没有商品房，都是村委的统建楼。”某地产中介工作人员告诉记者。他透露， 这些统建楼规模都比较大，配套设施不亚于商品房，而且价格只有商品房不到一半，“一套80平的2房，全包价格只有不到50万”。据记者了解，附近统建楼价格基本上在6000元/平米。

　　另一家中介公司经纪人告诉记者，沙井的统建楼产品非常丰富，有40平左右的单身公寓，80平左右两房，100平左右三房，140平四房等等，而且购买的人也非常多，“购买的大户型基本上都是自住的，小户型适合投资放租。”经纪人计算，以80平两房的50万总价和2000块租金计算，“20年可以回本”。

　　购买村委统建楼会不会有什么法律风险呢？这位经纪人说：“这些统建楼和商品房一样安全，都是七十年产权，而且这么大的规模不可能拆的。购买的话只需要通过村委过户，交易特别简单，不像商品房那样要交许多税。”                         

　　南岭村：小产权房交易火 全民中介总动员

　　“这些都是统建楼”，南岭村一名房屋中介向记者介绍。在布吉南岭村的荔枝花园小区，一个小坡地上的狭窄的空间里分布着34栋高达30层的高层建筑。记者发现，这里楼栋间距不超过5米，甚至有两栋楼完全靠在一起。

　　在荔枝花园，隔三米就会出现某某房屋中介的招牌，而更让人吃惊的是，南岭村几乎上演“全民中介总动员”，这里的水果摊、彩票投注点、便利店、五金店都“兼职”房屋中介，门口张贴了各种房源信息。据这里的中介透露，中介佣金普遍要比正常佣金低，“只需1.5个点”。

　　全民中介的现实再一次印证了小产权房交易的火爆。一位中介向记者透露几乎两天就能出手一套：“十几万一套一房，租金回报高，十年就能收回本。”据她估计，有近三成的购房者买小产权房是以投资为目的。记者计算，一套15万的单房，如果租金在1000元，则年租金回报可以到达8%。

　　不远处另一家同时经营水果摊的房屋中介告诉记者，上个月有人一次购买了十八套房子，全部都是带租约出售的，每个月仅房租收入两万多。

　　但是购买这些小产权房会不会有法律风险呢？中介称：“没有风险，有完整的购房合同，过户也可以找律师公证。而且不像商品房那样要交很多税。”如果被拆了怎么办？“不会的，怎么可能，这么大片都是这样的(小产权房)，怎么拆？”

　　而紧挨着这34栋统建楼社区，又有几块地正在施工中，其中一处已经接近封顶，另一处也盖了五六层。小区中介说：“这些(在建的)楼也可以买，价格要稍微贵一点，现在已经卖得差不多了。”

　　律师说法：现阶段全面取缔小产权房不现实

　　对于小产权房目前交易持续火热，广东信荣律师事务所主任张茂荣律师称，低廉的房价优势是“小产权”一直吸引大众的主要原因，但小产权房的交易毕竟违法，被法律所禁止。而其交易也是存在一定风险的：一是违约风险，由于没有房地产证，很多小产权房的交易只是一纸合同，而这种合同又是无效合同，存在着房价波动下当事人一方毁约的风险；二是拆迁风险，由于不被法律所认可，没有产权证，随时面临被政府拆除、没收的可能，即使一直使用，在拆迁时也可能得不到补偿。

　　张茂荣建议，购买者应在权衡价格和风险之间做出慎重考虑。不过，张茂荣也指出，在政府没有新的文件出台之前，要将深圳体量如此大的“小产权”做出取缔没收基本是不现实的。

　　当提及小产权房交易涉及费用时，张茂荣律师表示，“小产权房”交易并不存在任何手续费用，在与业主签订 “买卖合同”后，除了谈好的中介费用及办理管理处备案费用(一般为200元)之外，再无其他。

　　律师见证行为本身就是违法

　　而对于坊间流闻的通过“律师见证”( 很多人为了保证交易的合法性，获得心理上的安全感，从而委托律师见证交易)可保障消费者权益的说法，张茂荣告诉编辑，深圳律协明确要求律师不得对此见证，即便有律师见证，交易合同仍然无效。“因为律师本身见证的行为就是违法的，一旦出现纠纷，还可在一定程度上追究该律师及其所在律师事务所的法律责任，一个违法的交易用违法的方式见证，势必是无效的”张茂荣这样说道。

　　小产权房交易“漂白”难操作

　　而对于以虚拟债务的方式让法院裁决从而将小产权房交易“漂白”的做法，张茂荣表示，如果是经过合法报建并通过审批的“绿本”项目，确实存在一定的可行性，但法院也只是将使用权权益进行判决，权属依旧不属于债权人。但如果本身就是违法建筑，法院是不可能判决以违法建筑冲抵债务。所以不可能实现。