深圳房地产律师:新房交房应取得规划、建设工程、消防验收

关于《广东省高院:全省民事审判工作会议纪要》的解读三

一、新房交付，应取得相应的规划验收合格，建设工程竣工验收备案以及消防验收合格

根据《全省民事审判工作会议纪要》第六条：房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用。

《城乡规划法》第四十五条　县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。

建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料

中间就明确如果没有取得规划验收合格的，建设单位单位不能竣工验收，而在交付房屋时，取得竣工验收是必要条件，所以这就导致该会议纪要明确，将付房屋时应取得规划验收合格。

《建筑法》第61条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

　　建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

强制要求在交付房屋时，交付的房屋应取得建筑工程竣工验收合格。

《消防法》第13条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：

　　（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；

　　（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

　　依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

交付的房屋应取得消防验收合格。

深圳房地产律师 解读：《全省民事审判工作会议纪要》第六条，该条明确如果有部份条款违反法律强制性规定的，只是部份条款无效，并不影响合同整体效力，同时该部份条款主要是涉及到新房交房时是否取得规划验收合格证，竣工备案回执，以及是否通过消防部门验收。并且同时强调，如果开发商单方面回避自己义务的，条款无效。这在某种角度上更好的保护了小业主的权利。

本律师就曾经碰到过相关的小业主案件，相关小区并没有取得相应的规划验收合格证，但是开发商在交房时并没有告之想关情况，而交付了房产，交付房产后，小区业主又进行了相关的改造，最终导致小区业主无法取得房地产证。而本条规定出台后，将对于规划验收合格证的取得时间更加进行了明确，有利于小区业主的后续维权。