深圳房地产律师:房产交易合同的履行及一房多卖的处理

关于《广东省高院:全省民事审判工作会议纪要》的解读五

房地产买卖合同的履行

《广东省高院:全省民事审判工作会议纪要》第八条规定: 商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。具体赔偿数额可参照如下方式计算：总房价÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
　　（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
　　（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

深圳房地产律师  解读

该条明确,如果是按套内面积计算价格的,公共分摊不再另行计价,如果交房的房产面积出现误差的,可以要求按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定要求开发商承担赔偿责任,同时就赔偿金额的计算作了规定。避免就赔偿金额出现争执。

关于一房多卖的情况合同的履行以及违约责任的承担：

《广东省高院:全省民事审判工作会议纪要》第九条规定：在审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内的，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。

第十条.在二手房交易中，出卖人在订立房屋买卖合同后，又将房屋出卖给第三人，无法取得房屋的买受人请求解除合同，并要求出卖人赔偿房屋差价损失、履约费用等损失的，可予支持。但买受人依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的，不予支持。

深圳律师  解读：

关于一房多卖合同的履行：如果一房多卖数个当事人都要求履行合同的，要按照办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。同时对于恶意办理变更登记的，并不优先于占的当事人。

关于二手房买卖中一房多卖合同的违约责任承担：对于无法取得房屋所有权的当事人，可以追索差价损失以及履约费用，但要求承担不超过已付房款一倍的赔偿责任的，不予支持。

但该条存在漏洞：如卖方只收取了定金，并未支付其他房款，因房价上涨，卖方违约的情形下，那么要求承担不超过一倍已付房款赔偿责任的解读，是不是可以理解为，连双倍定金都不用赔偿呢？