新浪乐居讯（编辑 曹颖 赵川）今年春节以来，深圳楼市在一片“涨”声中快速回暖，一手楼盘热销带动二手房成交放量，房价也在不知不觉中筑底回升。

    作为楼市最重要的晴雨表，当前深圳房价已接近调控前水平。有业内人士认为，按照目前市场态势，近期楼价就有超越调控前的可能。

    一二手房价均未超调控前 价差已大幅缩小

深圳当前一二手房价与调控前对比

    在楼市调控后，深圳一手房单月最高成交价为20916元/平方米，出现在去年7月，距现在刚好一年。今年7月，深圳一手房成交均价为20194元/平方米，价格经过“U”字形反弹，已接近去年同期水平，但尚未完成最终超越。

    2011年5月时，中原地产188个样本楼盘成交均价录得近两年来的最高点，为20864元/平方米。今年7月，同样的188个样本楼盘成交均价为19476元/平方米。价差尚在千元以上。

    而在去年8月，美联物业二手住宅蓝筹价格为18584元/平方米。7月份最近的数据则为17913/平方米。价差较中原同期统计数值略小。

    据中联地产统计，2011年8月深圳二手房成交均价为17860元/平方米。今年8月，中联地产发布的最新数据显示，7月深圳二手房成交均价为17794元/平方米。去年8月与今年7月价差已微乎其微。

    综合三大中介数据，今年7月深圳二手房均价仍未达到去年高位，但较之今年初同比两三千月的价差，近几个月来二手房价格涨势已较显著。

    业内人士普遍认为，一手房价格易受成交结构影响，并不能很好地反映市场真实情况，较容易出现一盘或少数几盘决定市场价格的情况。例如刚刚过去的7月，深圳新房成交均价20194元/平方米，自去年8月来首次冲破两万大关。但事实上，这一高价受纯水岸十四、十五期集中签约的影响极大，这批每平米四五万元的高价房源大大抬高了7月新房成交均价，此类个例也很难代表深圳一首楼盘普遍的真实成交价

    二手房由于其广泛的成交来源，全面的成交结构，被业内人士认为更能代表深圳楼市的真正价格水平。但二手房真实成交价格较难统计，仅有各大中介根据本公司成交记录统计的均价，故几家主要中介公布的“二手房成交/挂牌均价”往往相差较大。

    新房带动二手房价格攀升

  随着楼市逐渐转暖，二手房业主放盘心态也渐趋强势，不断调高放盘价格。“春节前后，这里的二手房价格最低达到1.4万/平米左右。现在已经涨到了1.65/平米万左右。”世华地产丽景城三行经理李树凯告诉新浪乐居编辑，最近宝安楼市火爆，受附近新盘价格的影响，丽景城的二手房价格也跟着水涨船高。离丽景城不远的中粮锦云开盘售价在2.1万-2.2万之间，丽景城的二手房放盘价也跟着涨到了1.65万/平米。几个月前放出的那一批低价盘早已经被消化一空。现在放盘的业主纷纷提高了放盘价格。在去年调控政策出台前，这个小区最高的售价也就是在1.6万元左右，现在的价格已经冲破了调控之前的高点。李树凯表示，购房者仍是以刚需为主，但是也有部分投资者在悄然入市。

    招商海月2期152平米的户型，在三四月份曾经以最低价400万左右成交。然而3个多月过后，要购买同样的户型就要多花30多万。中联地产经纪人小刘向新浪乐居编辑表示，最近蛇口片区的二手房价也在慢慢上涨。以招商海月二期为例，近两个月来，该小区的均价已经从2.7万/平米，涨到了将近2.9万/平米。“关键是业主的惜售心理明显加强，最近的放盘量很少。”小刘说，“以前是有房源没有人来看房，现在是看房、找房的多了，但是找不到合适的房子。”

    后市量价或企稳 房价涨太猛或催紧调控

    中原地产副总经理贺晓丽说，楼市限购从2010年9月开始，但由于市场的惯性，二手房价格在2011年5月才到达顶点。当时中原188个样本楼盘均价为20864元/平方米，而2012年7月则为19476元/平方米。

    贺晓丽认为，价格重回这一水平还需一段时间。目前限购、限贷政策依然很严，价格很难大幅上涨。近期市场接连增多的成交，主要来自市场中长期蓄积的客户，是压抑数月后市场需求的集中爆发。此外，8月成交增幅已开始走缓，刚需释放力度有所减弱，预计本月成交和价格都将保持当前的水平。

    美联物业全国研究中心总监徐枫表示，一手房价格连涨四个月，目前已经接近调控前水平。“新房价格受限价影响较大，被人为地压得比较低”，徐枫说。还有不少豪宅选择直接发售现房，避开预售途径，也影响了新房价格的统计准确度。而二手房价格已经接近调控前水平，价差仅有几百元。已经呈现“向上走”的态势，近期就有可能超越之前的价格。

    中联地产市场研究总监周庆亮认为，在全国市场依然是“以价换量”为主的状态下，深圳楼市走出了量价齐升的行情，且幅度之大出乎意外。在经济需要刺激、深圳刚需持续放量的影响下，二手楼市短期内还将保持相对高位运行。但需要一手的配合，如果一手价格上涨过快，调控还将出现。