近一段时间以来，二、三线楼市一反传统淡季，自“红5月”以来持续升温。一些城市的楼盘销售出现火爆，中国指数研究院发布的最新的报告也显示，二、三线楼市住宅平均价格普遍上涨。

    随着“金九银十”楼市传统销售旺季的到来，二、三线楼市升温是否会带动楼市全面回暖？数量多、情况各异的二、三线城市的房地产调控又将何去何从？

    房价涨多跌少 二、三线楼市持续升温

    国家统计局太原调查队7月31日公布的数据显示，上半年，新建住房成交量出现小幅反弹，价格指数平稳上涨。上半年各月份太原新建住宅销售价格同比分别上涨0.9％、1.4％、1.0％、0.8％、0.3％和0.1％。

    中国指数研究院8月1日发布的百城住宅价格指数显示，7月份70个城市住宅平均价格环比上涨。值得注意的是，此次价格上涨主要集中于二、三线城市，而一线城市房价则相对平稳。

    数据显示，在住宅价格环比上涨的70个城市中，涨幅前10位的均为二、三线城市，依次是：聊城、芜湖、台州、西宁、湘潭、无锡、淮安、重庆（主城区）、乌鲁木齐、洛阳，且上涨幅度均超过1％。

    记者采访中发现，个别楼盘也出现了火热场面。位于太原市建设北路的某楼盘售楼部，仅8月4日一天就成交9套住房，整个展示大厅座无虚席。置业顾问宁女士说，由于中小户型均价为每平方米5300元，远低于当地平均价格，所以一推出就吸引了不少购房者。

    房地产内部人士分析认为，目前热销项目的共同特点，是针对首次置业和首次改善的群体，定价合理，所以成交量大，房价呈现微涨态势。

    刚需支撑回暖 后市还需“降价跑量”

    房地产的传统销售旺季“金九银十”即将到来，二、三线楼市的升温是否会演变为全面回暖？

    “二、三线城市房价出现上涨，主要由于成交量增加所致。”山西大学经济与工商管理学院副教授耿晔强认为，尽管市场有“买涨不买跌”的心理，但是当前楼市调控大趋势没有改变，目前出现的热销的楼盘主要依靠刚需支撑。

    “一旦房价出现较大涨幅，潜在购房者会重新陷入观望。”耿晔强说，当前楼市的投资化调控不会让房价出现大幅波动。一段时间内，二、三线楼市将维持稳定发展态势。

    中国房地产业协会顾问袁纶华认为，目前房价微涨就是开发商和购房者博弈的结果，一些购房者看到近期房价变化不大，甚至一些热销盘逆势上涨，所以出手购房。

    事实上，开发商也明白目前的处境，唯有加大优惠力度才能吸引更多购房者。以太原市为例，数据监控中心统计显示，8月份，预计太原市优惠的楼盘将达到180个，环比上升13.9％，上升幅度明显。

    7月25日至8月3日，8个国务院督查组在全国16个省区市内开展监督检查。在业内人士看来，据此是继续维护本轮调控来之不易的调控成果，因此，从这次督查的角度来讲，开发企业不应对下半年楼市抱有太乐观的市场预期，应该在下半年继续保持“放量”。

    需防变相松绑 仍要迎合刚需“口味”

    “全国楼市调控一盘棋。”相比一线城市，因为二、三线城市数量多、情况复杂，调控并非易事。专家提醒，需防止二、三线城市以保刚需为名的楼市微调成变相松绑，也要盯紧开发商借一些概念炒作大肆囤地。此外，开发商还需推出适合刚需户型才能赢得市场。

    国泰君安研究报告指出，关于政策修正的试探和博弈反映的是中央与地方之间寻求地产调控和稳经济的平衡点，即限购、抑制投资需求是调控的底线不可动摇。

    该报告也认为，通过执行差别化信贷政策对首套房进行支持已经得到中央认可。对于二套房的限贷一直是最严厉的执行，而对首套房进行各种方式的支持已经是中央认可甚至鼓励的修正政策手段，这包含了公积金政策放松、首套房利率下调等。

    中原地产研究中心研究总监刘渊认为，二、三线城市调控应该区别对待，对于房价出现增长过快的中小城市，需要适时出台政策防止房价过快上涨。同时，要防止一些开发商借养老、旅游地产之名囤积土地。

    耿晔强认为，进入九月，市场将有更多楼盘入市，二、三线城市的房地产销售量仍将保持较高水平，关键要控制价格。需要地方政府加强对房地产市场监管，防止房价反弹，确保调控政策落实到位。

    (据新华社太原8月8日电)

    渣打调查显示：

    房地产步入复苏

    据新华社北京8月8日电 一项针对全国30家房地产开发商所作调查显示，在降价和市场情绪转变带动下，很多城市房屋销售正在好转，一些开发商认为，房价和地价经过近几个月的下降之后，已经触底反弹。

    这项调查由渣打银行于近期在成都、武汉、南京、杭州、西安等8座城市针对30家房地产开发企业所做，调查围绕开发企业目前的经营状况和市场前景、由地方性开发企业的高管和全国性开发企业的地方分支机构高管回答。

    调查显示，30家受访开发商中有26家称其同行销量在二季度已经回升，有9家受访者称对市场信心增加很多，19家受访者称信心略有增强；与此同时，受访者称，57％来自于首套房购买者、31％来自改善住房者、只有12％来自投资者，意味着近90％的房屋销售来自于真正的需求。

    渣打银行首席经济学家王志浩就调查发表观点认为，全国范围房屋销售同比负增长已经触底，一些城市房屋销量上升，同时，部分城市房价开始再次回升。“中国的城市化仍在进行，从较长期看，中国需要更多房地产建设。”

    曾一度陷于停滞的建筑活动略有恢复。调查显示，4家开发商称建筑活动与三个月前相比大大增加，只有5家称其建设活动较三个月前减少了。被问及未来三个月的建筑活动时，10家开发商称将增加，只有2家计划减少。大多数受访者称将保持同样的建筑施工数量不变。

    买地方面，受访开发商仍保持谨慎。16家受访者称未来六个月不会买更多的地，有26家开发商称多次在政府土地拍卖中受挫。与此同时，开发商现金流状况有所改善，18家开发商称没有听说同行买地时出现付款能力问题，但规模较小的开发商仍现金紧张：16家受访者称见到大型的、资金充裕的开发商从处境艰难的小型开发商手中买地。

    值得注意的是，不少受访开发商认为地价已经触底回升。有17家受访开发商称其所在城市地价在过去三个月中没有下调。渣打分析称，一些地方政府宁肯土地流拍也不接受较低的地价，直接结果是减少土地供应，高地价依然是高房价的主因。渣打并称，不解决这个根本问题，地价不会下降只会上升。