深圳房地产律师：抵押，查封房产转让有效

关于《广东省高院:全省民事审判工作会议纪要》的解读一

最近关于广东省内涉及房地产案件审理影响比较大的应该是2012年6月26日广东省高级人民法院发布的《广东省高院:全省民事审判工作会议纪要》，该份纪要中对于很多涉及房地产的案件的一些问题进行了明确，本律师最近会分别就有关条款进行解读：

1、抵押房产出售有效：

第一条：要准确理解和适用法律、行政法规的强制性规定，依法维护合同效力。《物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应的民事责任的，应考虑当事人的过错程度等因素进行处理。

深圳房地产律师  解读：在本条中明确了抵押房产转让仍然有效，只是明确如果无法办理物权转移登记的，受让人可以请求解除合同并要求转让人承担相应的责任。

2、查封房产出售有效

第二条：当事人订立转让不动产的合同后，该不动产被依法查封，不能因该不动产被查封而否定该转让合同的法律效力，但受让人要求解除合同并赔偿损失的，可予支持。买受人请求判令出卖人在解封前办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求为解除合同或在解封后办理过户登记手续；买受人坚持不变更的，驳回该项诉讼请求。

第三条：不动产被依法查封后，当事人订立转让该不动产的合同，可认定有效。但转让合同约定在该不动产解封前办理过户登记手续的条款无效。出卖人不能依约履行合同，买受人要求解除合同的，应予支持；买受人要求出卖人继续履行合同并在该不动产解封后办理过户登记手续的，应予支持。出卖人故意隐瞒不动产被查封的事实与他人签订转让合同，买受人请求撤销转让合同的，应予支持。

深圳房地产律师  解读：该条明确查封房产转让有效，只是要求在查封前办理过户登记手续的进行驳回。对于查封后的房产受让人可以要求解除合同并要求出让人承担赔偿责任，对于隐藏查封事实的，当事人可以要求撤销合同。

在本次的会议纪要中明确了抵押查封房产的转让为有效。

因为在此之前《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条 下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

其中有提到相关的情形，本律师应曾碰到过一个相关的案件，对方代理人就是以抵押查封房产转让无效来进行抗辩，本律师花费大量的工作进行说明《中华人民共和国城市房地产管理法》的条款是行政部门的管理条款，而非否定合同买卖效力的效力条款，况且深圳大部份的房产交易都是在抵押状态时签订的买卖合同，最终仲裁委支持了本律师的意见，但也说明代理人中间也会存在理解偏差，本纪要就明确了相关条款内容。