深圳房地产律师:房地产商在商品房买卖中的欺诈

随着房地产开发的增多，市场上流通的商品房也多了起来。在市场经济中，《消费者权益保护法》保护消费活动，并且在《消费者权益保护法》中有对于商家的欺诈消费者的行为有惩罚性的赔偿，而这种惩罚性赔偿在我国现在的民事法律体系中极为罕见的。深圳房地产专业律师作出如下讲解:

对商品房的买卖，国家对于开发商欺诈业主的行为也做了明确的惩罚性规定，最高人民法院有一个司法解释，在这个解释中，明确规定了这种惩罚性赔偿，当然这种惩罚性赔偿的规定就是要求不得超过购房款的一倍。但是这种惩罚性条款只适用于房地产开发企业卖房，而不适用于个人之间的买卖商品房，这也许是该解释的一个法律漏洞。

在该解释中明确了几种情形，应当是视为欺诈的

1：本来是拆迁安置房，如果被拆迁安置人要求优先取得安置房的要求可以得到支持，如果被拆迁人不要求优先取得该安置房的；

2：在商品房买卖合同签定后，卖房人未告知买房人的情况下将该房产进行抵押；

3：在商品房买志合同签定后，卖房人又将该房屋卖给第三人；

4：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（这种预售房一般是未竣工的房屋）

5：故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

6：故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

在这六种情况下都可以要求返还价款以及利息，赔偿损失，然后再要求不超过房价一倍的赔偿。

第一种情形很少，因为拆迁安置房屋不会特别多。

第二种情形和第五种情形会特别多，因为在现有的国情以及房地产开商的实力情况下，很少有开发房商能拿出几个亿或十几个亿的现金来进行房地产开发的，一般都是将开发的楼盘进行抵押，所以买房者以后要小心，多留一个心眼。同时注意不要以为只有建好的房屋才可以抵押。在《物权法》中，正在建筑的建筑物也是可以进行抵押的，不要大意。

第三种情形就要小心了，不过在《物权法》出来后，虽然还没有生效，但是买房者应当知道，《物权法》中认可一种叫做预登记的行为，而预登记的效力就相当于房产证的登记。所以在买房后马上办理预登记，如果能直接办房产证是最好的。

第四种情形下没有取得预售许可证或提供虚假的预售许可证明的，相对来说比较少，因为预售许可证只要相对资金实力好一点的房地产开发商就没有办不下来的，也不会有房地产开发商会去冒吊销开发资格的危险的。稍加留意就可。

第六种情形下比较多，那就是在房产买卖之前看房产证，看是不是办理过预登记或房产证上的名字。

对于大家来说，不要怕碰到上述的情况，大家都应当庆幸自己碰到这种情况，按现在深圳的房价来说，一套住房的房价在一百万左右，而你碰到上述情况下，你也许是一个合同，就可以赚到一百万左右，你又何乐而不为呢？当然最好是在买卖房屋时自带律师或自己熟悉这在房地产管理局的程序，以便及时发现商机。

当然在这种情况下，大家千万不要相信什么人多力量大，人太多了，相反开发商反正不想给了，因为他要赔的钱太多了，他拿不出来，他就等你去打官司，去拖你，到时你房也拿不到，赔偿也会僵着。而你如果你一个人或几个人，那么最好就是找一个律师和他们交涉，说不定相反会取得更好的效果。所以碰到这种情况下，大家千万不要慌，冷静点就可以。当然这种情形只适合开发商卖房给你，而不适用个人之间的买卖房屋。如果是个人之间，那么你就要看好房产证，如果个人和你说签个合同，房子就是你的，千万不要相信。最好是先把房产证过户到你的名下后，再给房款。避免出现一房二卖，三卖的情况啊，如果房地产商一卖二卖，你还可以找到赔偿的地方，如果是个人，你到时找人都会找不到。

当然在这种案件中最重要的就是一个证据的取得啊，如果他能在合同中进行保证，说该房不是拆迁安置房，该房没有办理过抵押，也没有卖给过别人，更不会一房二卖，那样是最好，那样你就不要怕了。怕的就是有的房地产商的律师给房地产商出主意，而避开这个惩罚性赔偿条款。我就曾碰到有一个这样的情况，我的一个朋友买进一个门面，98万，而在签定合同时房地产商并不告诉我朋友这个房子进行了抵押，而是在我朋友签定合同后，过大约二个月，房屋还未完全竣工时，招开所有买房人的会议，告诉我朋友说房产进行了抵押，并且和所有的买房人说如果他们不想买了，可以退款。而绝大部份的买房人看到这个地段的房屋已经升值了大约十万元左右，同时抵押的数目也不是特别大，就选择了要房。我朋友问我时，我知道这是开发商的律师玩的一个游戏，选择在你合同签定后再告诉你这个事实，那么大部份人的不知道这个惩罚性条款，买房者都考虑到房屋已经升值，就肯定不会选择放弃买房，而选择接受，也不会选择咨询律师，而所谓恶意隐瞒抵押事实又很难说。其实在这种情况下，就是一个法院对于事实的认定问题，那就是恶意隐瞒抵押事实。我个人认为只要在合同签定之时没有告诉你抵押的事实，而该抵押行为在签定合同之前就完成了，就应当认定为恶意隐瞒，因为只要合同签定，买卖商品房的合同就成立并生效。最后我朋友选择了向开发商交涉，当然是私底下的交涉，最后开发商赔偿20万，面门的买卖合同也并继续履行。

所以在确认开发商欺诈的话，最好是自己是自己收集证据，就是在合同签定时，找一个DV机纪录一下，你可以在签合同的过程中发问，是不是办理了抵押，是不是一房二卖，是不是拆迁安置房，开发商为了你能签合同都会告诉你是没有的。买房时多找几个朋友一起去，必要时进行诉讼的话，也可以出庭作证。开发商在签合同时没有告诉你抵押事实的话，而在签定合同后再告诉你抵押事实，你就要能确认第二次告诉你进行了抵押的时间是后于合同签定之时的，最好是要他出具告诉你进行了抵押的文字依据，方便你进行索赔。最好是律师能提前介入，在签定房屋买卖合同时，就把自己的律师带过去，给自己以后减少麻烦也可以及时发现商机。如果不想请律师，自己多跑几趟房地产管理局，多去看看你想要买的房屋的房产信息。一但真出现了欺诈的事实，马上联系律师。最重要的是记住，在这种情形下，人多不一定力量大。